Ana Luísa Figueiredo Durães*

Ao pactuar um contrato de locação, o locador espera que o locatário pague regularmente o aluguel e os seus encargos, nos termos estabelecidos entre as partes. No entanto, nem sempre quem loca cumpre sua obrigação, o que acarreta em prejuízos para a pessoa ou empresa que disponibiliza o imóvel para locação.

Em função disso, o ordenamento jurídico trouxe garantias ao locador, visando proteger e assegurar o cumprimento de uma obrigação. O art. 37 da Lei nº 8.245/91, chamada Lei do Inquilinato, traz as seguintes garantias contratuais: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A fiança é uma modalidade de garantia muito usada, cujo objetivo é assegurar o cumprimento de outra obrigação, caso o afiançado não a cumpra. No contrato de aluguel, a fiança poderá ser usada, caso o locatário não pague o valor mensal combinado no contrato. O fiador, pessoa indicada por ele no ato da assinatura do contrato, que aceitou o encargo, poderá responder pela dívida com seus bens particulares, diante do descumprimento contratual.

Inclui-se nos bens particulares, citados acima, o bem de família, que se trata do imóvel de um casal, ou de uma entidade familiar, caracterizado por patrimônio mínimo necessário e, pela regra, não poderia ser penhorado.
Entretanto, o artigo 3º, inciso VII da Lei 8.009/90 dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família do fiador. Essa previsão não especifica se o fiador poderia ter seu bem de família penhorado apenas na locação residencial ou também na locação comercial.

Nessa mesma linha, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula nº 549, a qual expõe que “é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”, ou seja, reafirmou, de forma geral, que a penhorabilidade poderia ser aplicada no contrato de locação, sem restringir se aplicada apenas ao contrato residencial ou comercial.

A fim de suprir essa lacuna da lei e da súmula, o STJ, em suas decisões, vinha se manifestando pacificamente favorável a penhorabilidade em ambas as circunstâncias.

Em junho de 2018, a 1ª turma do Superior Tribunal Federal (STF), por meio do Recurso Extraordinário (RE) 605.709, decidiu, por maioria dos votos, vencidos os ministros Dias Toffoli (relator) e Luís Roberto Barroso, que não é possível penhorar o bem de família do fiador na locação comercial. Na prática, significa que o fiador não poderá mais ter seu bem de família penhorado, em contrato de locação comercial, em caso de inadimplência do afiançado.

O precedente criado, que protegeu o direito à moradia em detrimento à livre iniciativa, afetará diretamente os contratos de locação. Os efeitos da decisão para locadores, locatários e fiadores são diversos.

No caso de locatários e fiadores, as consequências serão as mesmas, pois, se o fiador não poderá ter o bem de família penhorado, em caso de inadimplência do afiançado, no caso da locação comercial, o fiador terá mais boa vontade em se tornar garantidor em contratos de locação, pois saberá que, eventual inadimplência, não atingirá seu bem de família.

Os possíveis locatários, que contarão agora com fiadores, terão condições para alugar imóveis, o que poderia impulsionar o empreendedorismo e viabilizar contratos de locação empresarial em termos mais favoráveis.

Para os locadores, o efeito prático estaria ligado ao desestímulo à atividade de locação de imóveis. Encontrar um possível locatário que tenha condições financeiras para arcar com os encargos locatícios, que apresente um fiador, seja proprietário de mais de um imóvel e que esteja disposto a oferecê-los como garantia, é uma missão complexa nos dias atuais.

Para contornar as dificuldades de se encontrar um fiador com essas características, o locador poderá revestir o contrato com outras garantias previstas em lei, como: caução (pode ter por objeto bens móveis, imóveis, títulos e ações e, ainda, moeda corrente); seguro de fiança locatícia (prestada por seguradoras contratadas às expensas do próprio Locatário); e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (aplicações financeiras como garantia ao locador).

A decisão do Tribunal apenas retirou a responsabilidade do fiador em adimplir a dívida com o seu bem de família, permanecendo, ainda, a sua responsabilidade de quitação, podendo ser penhorado outros bens particulares. Essa garantia é uma das mais utilizadas no Brasil.

É aconselhável aos proprietários e administradores de imóveis alugados reverem os contratos de locação comercial formalizados, em que o fiador possua apenas um imóvel como garantia na modalidade de fiança, a fim de se resguardarem, caso haja a necessidade de executar aquele contrato.

Diante desse cenário de insegurança, gerado pela decisão, abrem-se os horizontes para se pensar em alternativas para a garantia do contrato. O “seguro fiança”, oferecido pelas seguradoras do País, parece ser uma boa alternativa para resolução dessa questão. Já que, nessa modalidade, a seguradora assumirá o papel de fiadora, garantindo o pagamento dos valores em aberto, que poderão ir desde o valor do aluguel, até os acessórios (IPTU, condomínio, danos ao imóvel), conforme cobertura escolhida.

Acredita-se que o mercado de seguros poderá crescer sob esse panorama jurídico, conferindo mais assertividade e exequibilidade aos contratos de locação, contornando a decisão proferida pelo STF, que restringiu o artigo de lei e a súmula citadas, para que o fiador não responda com seu bem particular, em caso de dívidas do afiançado.

  • Advogada da área Cível, Contratos e Recuperação de Empresa do escritório Andrade Silva Advogados