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Opinião

14/04/2018

Convenção: solução para evitar conflitos

Kênio de Souza Pereira*
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Deixar de enfrentar os problemas que nos surgem rotineiramente pode ser a pior atitude, pois ignorá-los pode aumentá-los, a ponto de saírem do controle, especialmente quando se trata de conflitos de vizinhança. Constata-se situações críticas nas assembleias gerais onde as divergências se acentuam quando não há espaço para a troca de ideias de maneira educada e respeitosa. As pessoas estão cada dia mais nervosas, impacientes, individualistas e egoístas, pois se mostram inacessíveis à necessidade de entender o ponto de vista do outro.

Diante desse cenário de intolerância, vemos no noticiário o relato de agressões, algumas que resultam óbitos entre vizinhos, que muitas vezes poderiam ser evitadas. A maioria dessas tragédias decorre de discussões que envolvem barulho, infiltrações, prestação de contas, utilização das áreas como garagem e equipamentos de lazer, que poderiam ser evitadas se o síndico e demais condôminos agissem com firmeza, seja notificando judicialmente, seja aplicando a multa ou mesmo por meio de um processo judicial.

Ocorre que, diante de uma convenção mal elaborada, a administração, ou mesmo a pessoa prejudicada, às vezes deixa de agir a tempo e modo, criando assim um clima que propicia o agravamento do conflito. Muitas vezes, a solução poderia ser agilizada se fosse realizada a rerratificação da convenção que viesse a incluir novas cláusulas que deixaram de ser elaboradas pelo empreendedor, que geralmente peca por não contratar um advogado especializado para redigir uma convenção moderna. Entretanto, muitos condomínios têm perdido a oportunidade de eliminar diversos problemas por deixarem de reunir 2/3 dos condôminos para aprovar uma nova convenção que poderia valorizar seu patrimônio ao eliminar os pontos de atrito.

Com o crescimento das habitações em condomínios e das áreas de lazer, aumentou a proximidade entre os vizinhos, ainda que meramente física, na mesma medida em que crescem os condomínios comerciais de galpões, onde os espaços comuns são partilhados por várias empresas. A maior convivência aumenta conflitos e requer uma convenção mais detalhada e adequada para atender as novas relações. Diante da pequena participação das pessoas na assembleia, mostra-se inaplicável a norma do Código Civil que a partir de 2003 determinou que a multa contra o condômino que descumpre seus deveres deve ser aplicada pela assembleia, pelo quórum absurdo de 2/3 ou de até 3/4 dos demais condôminos. É fundamental que a convenção permita ao síndico que aplique a punição, dentro de critérios técnicos, para evitar a nulidade da multa, tendo em vista que para sua validade exige-se a observância de procedimentos jurídicos específicos. 

O que temos visto no dia a dia são agressões entre vizinhos, que às vezes atingem situações graves em decorrência da falta de reflexão da violência existente no País. Poucos sabem que o Brasil é o campeão do mundo em número de homicídios, tendo registrado 61,6 mortes violentas em 2016, conforme o Anuário Brasileiro da Segurança Pública. O número, que contabiliza latrocínios, homicídios e lesões seguidas de morte, representa um crescimento de 3,8% em comparação a 2015 e indica a média de sete assassinatos por hora.

Estudo realizado pelo Conselho Nacional do Ministério Público (CNMP) mostra que, de 2011 a 2012, 83,03% dos homicídios com causa provável no estado de São Paulo foram cometidos por motivos “fúteis ou por impulso”, conforme dados repassados pela Delegacia de Homicídios e Proteção à Pessoa (DHPP). Grande parte dos homicídios qualificados ocorre por motivo fútil que normalmente é a mesma motivação do crime praticado entre vizinhos, ou seja, há uma enorme desproporção entre o motivo e a reação e a consequência, no caso, morte, ou lesão corporal.

Levando em consideração que a convenção é um instrumento importante para orientar os direitos e deveres das pessoas, fica evidente a necessidade de os construtores, incorporadores e gestores dos condomínios se empenharem na elaboração de convenções mais profissionais.

* Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG e Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – kenio@keniopereiraadvogados.com.br

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