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Opinião

08/08/2018

Empreender no setor imobiliário

Lidiane Prince*
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Recentemente a CDL/BH divulgou pesquisa revelando a perda de 120 mil postos de trabalho na capital mineira desde o início da crise econômica em 2013. Desse total, 80% são vagas fechadas no setor da construção civil. Diante desse número, algumas reflexões devem ser feitas, principalmente tendo-se em conta a injusta qualificação do empreendedor imobiliário como mero especulador.

Empreender no setor imobiliário significa lidar com escassez de terrenos nos grandes centros e com dificuldades técnicas e burocráticas de aprovação de projeto, investir em compensações ambientais e de trânsito, recolher e gerar recolhimento de grandes amontas de tributos aos cofres do município (ISS, ITBI e IPTU das novas unidades habitacionais), do Estado (ICMS) e da União (IR, PIS/Cofins, Contribuição Social), além de enriquecer os cartórios. Significa, ainda, empregar, direta e indiretamente, milhares de pessoas – do empregado da olaria até o engenheiro da obra -, movimentando, assim, imensa cadeia produtiva.

Em momentos de crise como este, todas as ações de governo deveriam ser de fomento desta atividade tão importante para a economia. No entanto, o que se assiste é um movimento totalmente inverso. Como exemplo temos o recente envio pela Prefeitura de Belo Horizonte do Projeto de Lei n° 1749/2015 para votação pela Câmara de Vereadores, pelo qual se propõe alterações profundas no Plano Diretor da cidade. Dentre as alterações destaca-se a limitação do direito de construir e a polêmica ODC – Outorga Onerosa do Direito de Construir. Tudo indica que estas mudanças, se aprovadas, trarão graves prejuízos, tanto para proprietários de terrenos como para construtores e potenciais compradores de imóveis.

Inicialmente, tal projeto de lei reduz o coeficiente de aproveitamento básico dos terrenos de todo o município para 1. Isso significa dizer que a área de construção nos terrenos deverá ser, no máximo, igual à área do próprio terreno. Atualmente esse limite varia, podendo chegar até a duas, três vezes a área do terreno, dependendo da região de sua localização. De imediato pode-se perceber a desvalorização dos terrenos que ocorrerá em caso de aprovação da lei.

Prosseguindo, caso se deseje empreender além do limite acima mencionado, a alternativa legal proposta é a aquisição de outorga onerosa da Prefeitura. Em outras palavras, o município, após apropriação sem indenização do direito de construir, precifica esse direito e o comercializa, encarecendo os terrenos para o empreendedor. Este, por sua vez, para conseguir viabilidade econômica para seu projeto, deverá aumentar o valor das unidades a serem comercializadas. Já o consumidor final provavelmente não conseguirá adquirir imóvel em regiões mais centrais, dirigindo-se para as periferias, complicando ainda mais o sistema viário da cidade e frustrando o desejo da Prefeitura de construir uma cidade compacta.

Neste cenário e com as margens de lucro cada vez mais reduzidas, tratar aqueles que se aventuram a incorporar e/ou a construir como meros especuladores é, no mínimo, inapropriado, assim como é ato de insanidade a declaração de representante do poder público no sentido de que esse tipo de empresário é desnecessário. É passada a hora de valorização daqueles que geram riqueza e empregos e sua real definição como empreendedor imobiliário.

* Advogada, especializada em Direito Imobiliário, do escritório Portugal Vilela Almeida Behrens

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