CRÉDITO:ALISSON J. SILVA/Arquivo DC

Alexandre Nagazawa *

A Câmara Municipal de Belo Horizonte aprovou, recentemente, o projeto de lei que determina o Plano Diretor da Capital, discutido desde 2015. Especulo que haverá, num primeiro momento, estagnação dos investimentos no setor imobiliário pelo não entendimento da nova lei. O mercado demora a absorver as mudanças e fará de tudo para jogar na regra anterior, a qual ele domina.

O estoque de projetos engavetados e licenciados novamente para garantir parâmetros se arrastará ao máximo no tempo, devido à crise político-econômica do País e para salvaguardar os coeficientes sem outorga com os atuais entendimentos da lei. Assim, entendo que, economicamente, não haverá impactos imediatos e sim a médio prazo.

Já do ponto de vista ambiental e urbanístico, não tenho dúvidas da qualidade do Plano Diretor. Fachadas ativas, ajardinamentos frontais, área permeável sobre terreno natural, entre outros fatores presentes no projeto de lei só corroboram com uma cidade mais sustentável e agradável.

Não adianta a sociedade, e nisso incluo nossos legisladores, negar que crescimento e sustentabilidade caminham juntos. Sem um olhar crítico e uma nova agenda de ações que permitam amenizar a questão climática e de mobilidade, abrangendo os tripés da sustentabilidade (ambiental, social e econômica), fica impossível Belo Horizonte e região metropolitana promoverem qualidade de vida. O trânsito ficará cada vez pior, as inundações vão aumentar, morros continuarão caindo, a temperatura ficará cada dia mais insuportável nos centros urbanos.

É hipocrisia e omissão pensar que canalizações de rios e córregos resolverão as inundações. É cegueira não entender que a impermeabilização de 100% da superfície do solo de uma cidade causará impactos de todas as formas. É preciso agir agora, através de uma legislação que incentiva e premia ações que vão de encontro a uma cidade mais sustentável.

O empreendedor, de forma geral e genuína, quer maximizar seus ganhos. Como a terra é cara, ele deve exaurir todo o seu potencial e o fará dentro dos limites da lei. Daí a importância de a legislação direcionar para uma ocupação respeitosa com as pessoas, com a cidade e toda sua história e, principalmente, com o seu meio ambiente.

Entendo que há claramente interesses promovendo um processo de desinformação geral da população sobre o Plano Diretor. O próprio Legislativo em sua maioria não entende profundamente o PL e se baseia em informações da mídia e redes sociais. Alguns caminham por legenda política, outros por interesse próprio, e o restante aguarda o desenrolar da pressão popular para tomar partido a favor ou contra. É natural que setores da sociedade se articulem para garantir seus interesses. É saudável e democrático. Mas o uso da informação deve ser ético. O novo plano é complexo e importante demais para ser atacado levianamente sem seu real entendimento.

Um assunto recorrente é a questão do que chamam de “confisco da propriedade privada”. Tento explicar na seguinte maneira: o coeficiente de aproveitamento é uma constante virtual, concedido na lei de uso e ocupação do solo. Não é propriedade. O dono da terra não pode controlar o que é virtual. Ele pode controlar o que é real, e é justamente a porção física de terra que ele tem. O restante é o que o mercado paga. A mesma lei que desce o CA para 1,0 pode subir para 5,0. Assim, a terra fica à mercê de decisões políticas, desastres naturais, invasões, pujança ou declínio econômico.

Outro ponto importante da outorga é a promessa do governo de subsidiar moradia popular e infraestrutura urbana ao redor dos empreendimentos que comprarão a outorga. Se não houver transparência na gestão e destinação clara dos recursos arrecadados, nada adianta. Aí sim, concordo que virará mais uma espécie de imposto. Ficam as perguntas: quem gerenciará estes recursos? Como será a transparência e prestação de contas desses números? Haverá um conselho para deliberar onde e quando esta outorga arrecadada será utilizada?

Em simulações que fizemos na Bloc ficou evidente que existem áreas em que há, sim, diminuição da construção, justamente em bairros e regiões onde é muito difícil melhorar ou aumentar a infraestrutura urbana. Já em outras, que comportam a expansão e qualificação da infraestrutura urbana, com as novas estratégias de ganho de coeficiente sem o uso da outorga, há um aumento de construção.

A arquitetura deverá reestudar totalmente a forma de projetar a fim de chegar ao máximo da exploração dos novos coeficientes com o mínimo custo possível para o empreendedor. Deveremos buscar novas estratégias projetuais adotando medidas que mitiguem os impactos das edificações e proponham boa inserção no seu meio ambiente integrando-a à malha urbana respeitosamente.

Mas é importante frisar que os mecanismos da lei devem ser mais simples e de mais fácil entendimento e avaliação. Existem incoerências na PL e no código de obras que penalizam e limitam o design. Imensa maioria das(os) arquitetas(os) querem propor design de qualidade, mas são barrados por uma legislação que interfere na questão da viabilidade econômica junto ao empreendedor.

Assim, o design das construções vai sendo degradado, em detrimento do lucro almejado do empreendedor. Este lucro não deve ser demonizado, a sua busca é o “modus operandi” do mercado. É o que move o sistema em que vivemos.

No fim das contas o que nós, arquitetas(os) urbanistas, deveremos seguir é um caminho diferente do que temos feito, com o sonho de um futuro melhor para nossa sociedade, e de mãos dadas com o mercado, pois este é o que conduz quase 100% da construção da cidade. 

*Arquiteto urbanista e diretor da Bloc Arquitetura e Empreendimentos