Estoque de imóveis sofreu baixa histórica na capital mineira - Crédito: CHARLES SILVA DUARTE / ARQUIVO DC

Sancionado em agosto deste ano, o Plano Diretor de Belo Horizonte entrará plenamente em vigor em fevereiro de 2020. Até lá, a Capital vive um pequeno alvoroço de venda de terrenos e aprovação de projetos imobiliários, segundo Renato Michel, que é vice-presidente da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG). De acordo com o executivo, a nova lei traz insegurança aos proprietários de terrenos, que temem ter prejuízos.

“A lei foi sancionada no dia 9 de agosto. Alguns artigos entraram em vigor imediatamente, mas a maior parte deles só vale 180 dias após a sanção, que é no dia 5 de fevereiro. Até lá os proprietários estão aproveitando para colocar seus terrenos no mercado e tentar fazer negócios ainda na lei vigente. Isso acontece porque o que vem depois da lei é muito ruim: o coeficiente de aproveitamento do solo está caindo drasticamente e as pessoas estão vivendo um último fio de esperança até lá”, disse.

O Plano Diretor reduziu o limite do coeficiente de aproveitamento do solo de 2,7 para apenas 1. Isso quer dizer que o construtor pode edificar prédios que tenham, em metros quadrados, o equivalente à área do terreno.

O vice-presidente explicou que o Plano Diretor também traz insegurança porque ainda não há um valor para a outorga onerosa, que é o pagamento pelo direito de se construir acima do coeficiente da região.

“Estamos atentos ao valor dessa outorga: se ela for cara demais não vai compensar a perda. Isso tornaria a operação inviável para o mercado e agravaria a fuga dos empreendimentos para a região metropolitana”, afirmou.

Estoque – Renato Michel chama de “janela de oportunidade” essa corrida pela venda de imóveis na Capital, mas, segundo ele, o cenário real vivido pelo setor no Estado é de baixa histórica de estoque.

De acordo com dados do Sinduscon-MG, no primeiro semestre de 2019 foram vendidos 2.593 imóveis residenciais novos e realizados 1.548 lançamentos de unidades. Esses números se referem à Capital e às seguintes cidades da região metropolitana: Nova Lima, Betim, Contagem e Santa Luzia. Os dados mostram que as vendas superam os lançamentos em mil unidades, o que, na prática, significa uma redução da oferta de imóveis disponíveis para venda.

“Estamos com 3.329 unidades em estoque: isso é metade do que tínhamos há três anos. Em outras cidades do mesmo porte de Belo Horizonte esse estoque gira em torno de 8 mil”, frisou.

Segundo o executivo, a baixa no estoque se dá por dois motivos. O primeiro é que a capital mineira já tem uma taxa de 92% de ocupação, o que significa que para construir um prédio certamente será preciso demolir uma casa.

O segundo é a dificuldade de aprovação dos projetos. “Tanto na Secretaria de Regulação Urbana quanto na Secretaria de Meio Ambiente esse processo é dificultado. Estamos falando de três anos para aprovar um empreendimento, o que retarda o lançamento e deixa o ciclo da construção civil muito longo”, afirma.

O vice-presidente afirma que ainda é difícil prever como o mercado reagirá quando o Plano Diretor entrar em vigor, pois isso dependerá do valor de outorga onerosa estabelecida pela Prefeitura. Mas, ele adianta que a baixa de estoque e as restrições que o Plano impõe ao setor são uma combinação negativa.

“A falta de imóveis à venda já está causando uma recuperação de preços. Até maio deste ano a gente teve um ganho real de 4% acima da inflação. Isso pode se agravar porque o Plano Diretor restringe a construção e pega o mercado justamente nesse cenário de baixa de estoque”, destaca.