Crédito: Prodabel

Kênio de Souza Pereira *

Diante do novo Plano Diretor de Belo Horizonte, Lei nº 11.181, publicado em 09/08/19, que reduz drasticamente o Coeficiente de Aproveitamento (CA) dos imóveis para 1.0 vez a área do terreno, há diversas vendas e permutas que têm que ser concluídas imediatamente, pois caso não seja realizado o projeto até novembro/19, seus proprietários perderão valores expressivos a partir de 05/02/20, data em que acaba o período de vacância dessa nova lei.

Existem casas, prédios antigos localizados em terrenos que são ideais para serem erguidos novos empreendimentos. Um lote vale o que ele produz de novas unidades (apartamentos, salas e lojas). Belo Horizonte tem um pequeno estoque de terrenos, sendo que o maior Coeficiente de Aproveitamento é aplicável aos terrenos localizados dentro da Av. do Contorno, que é 2,7 vezes a área do lote, havendo outras áreas que os CAs são 1,5 e 1,8 vez a área do lote. Na prática, se consideradas as áreas comuns (garagem, pilotis, etc), a lei ainda vigente permite a construção de quase 6 vezes a área do terreno que tem CA 2,7.

Ocorre que, essa regra que valoriza os terrenos não existe mais na nova Lei 11.181/19 que determina o CA 1.0, e assim, ocasionará a perda de 70% do que poderia render de valor de venda de unidades a serem construídas. Entretanto, essa lei estabelece um período de vacância de seis meses, podendo assim os construtores e proprietários viabilizarem o projeto com maior capacidade de construção, desde que consigam ter o protocolo acatado até 05/02/20. Diante da complexidade de elaborar um projeto, obter os estudos de impacto e fazer as negociações, aquele que deixar para fazer o protocolo após novembro de 2019, dificilmente conseguirá manter o potencial de construção acima de 1.0 e assim o terreno perderá valor.

Entretanto, existe caso de venda paralisada em razão de ter algum coproprietário se negando a desenrolar o negócio, por falta de bom senso ou por desconhecimento de que a demora pode causar um grande prejuízo, que em alguns casos pode ser de milhões de reais.

Se o projeto não for viabilizado antes da vigência da lei, a construtora não terá mais interesse no negócio. Isso ocasionará o prejuízo aos coproprietários que pretendiam vender, pois ao ter que pagar outorga onerosa (compra de potencial construtivo do município) o terreno terá seu valor reduzido. Com a limitação do CA1.0, em inúmeros casos não será viável demolir para construir, o que impedirá a renovação das edificações. Muitas casas e sobrados em mal estado permanecerão por décadas, exigindo reformas e sendo subutilizados, rendendo pouco.

Qualquer coproprietário tem direito de não se importar em perder dinheiro, mas este não pode impor que os demais condôminos tenham prejuízo ao serem impedidos de obter um preço melhor pelo imóvel.  Não tem respaldo legal o coproprietário egoísta, inconsequente ou às vezes motivado por sentimento inconfessável que procura impedir o uso ou a destinação racional do imóvel. Por outro lado, quando este é processado judicialmente, nega o que fez para evitar ter que pagar os danos que causou.

É comum o coproprietário que está na posse, utilizando-o sem nada pagar, criar empecilho à venda por desejar manter-se numa situação que lhe favorece, gerando prejuízo a quem não ocupa o bem. Nesse caso, a solução é propor uma Ação de Dissolução de Condomínio, pois ninguém tem obrigação de manter um imóvel em conjunto.

Há ainda caso de usufruto que é exercido de forma maldosa, gerando danos às relações familiares e angústia àqueles que são vítimas de radicalismo que impede que o imóvel gere benefícios, pois sua venda poderia melhorar a condições dos filhos e netos, bem como do usufrutuário.

As leis oferecem condições das pessoas prejudicadas exigirem, em vários casos, a venda forçada, bem como uma indenização daquele coproprietário que sabota a transação com má-fé. Nada é indissolúvel, pois inclusive o casamento, que é assumido “até que a morte os separe”, pode ser rompido. Não existe lei que obrigue alguém ser sócio de imóvel até o final da existência dos coproprietários. O correto é as pessoas se beneficiarem dos bens materiais em vida.

Aquele que age de maneira a prejudicar o parente e o coproprietário pode ser condenado a indenizar os prejuízos que causou com a sua intransigência, podendo a ação ser fundamentada nos artigos 187 e 927 do Código Civil.

Entretanto, para requerer uma indenização é fundamental a tomada de várias providências jurídicas para demonstrar para o juiz quem impediu, com abuso de direito, a venda urgente e fez o imóvel desvalorizar diante da perda da oportunidade de negócio. Como essas provas prévias, poderá o coproprietário que age de má-fé responder com seu patrimônio pela indenização, a qual pode atingir outros imóveis de sua propriedade que poderão ser penhorados e leiloados para pagar o prejuízo. O valor da indenização poderá ser elevadíssimo se o imóvel for próprio para construções maiores.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG