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Henrique Avelino Lana *

Sabe-se que o empresário, via de regra, somente após árduo labor e anos de trabalho a fio, noites maldormidas, adversidades tributárias, trabalhistas, econômicas e concorrenciais, enfim, tão somente após assumir e vencer todos os riscos inerentes à atividade obtém sua clientela, seus parceiros comerciais, sua credibilidade, o reconhecimento do público quanto aos seus sócios e funcionários que trabalham naquele local, consolidando-se assim, o seu “ponto comercial”.

Muitos empresários que alugam os imóveis nos quais exercem suas atividades comumente indagam-se: após vencido o prazo do contrato de locação celebrado, juridicamente, serei forçado a deixar o imóvel? E quanto à credibilidade alcançada de meu “ponto comercial”? Será desconsiderada? Haveria algum dispositivo de lei que me garantisse continuar locando o imóvel, mesmo que não seja mais da vontade do locador? Percebamos que, a princípio, não se mostraria razoável a inexistência de dispositivos de lei que garantissem aos empresários o direito continuar, forçadamente, em seu “ponto comercial”, mesmo não sendo mais esta a vontade do locador. Afinal, a Constituição Federal assegura a todos o direito ao livre exercício da atividade lícita, à valorização do trabalho e, sobretudo, a preservação da empresa, pois é interessante para toda a coletividade que a sociedade empresária continue em pleno, constante e crescente funcionamento, gerando cada vez mais empregos, acumulando cada vez mais clientes, fornecedores e parceiros comerciais, recolhendo mais tributos, contribuindo para a dinamicidade e crescimento econômico de nosso País.

De acordo com a Lei 8.245/91, desde que preenchidos determinados requisitos cumulativos, os empresários fazem, sim, jus à renovação obrigatória dos contratos de locação nos quais suas atividades são exercidas. O primeiro deles é que estejamos diante de contrato de locação escrito e por prazo determinado. Logo, os contratos verbais, ou que anteriormente eram por prazos determinados e que automaticamente prorrogaram-se por prazo indeterminado, não se encaixam nesse requisito. A segunda condição é que o contrato de locação a ser renovado seja de, no mínimo, cinco anos ininterruptos. Assegura também a mesma lei serem permitidos, neste requisito, contratos consecutivos, ininterruptos, que somando seus prazos, alcancem-se cinco anos. Em terceiro lugar, é imprescindível que o locatário esteja exercendo, no mesmo local, a mesma atividade há, no mínimo, três anos, de forma ininterrupta. Os sucessores, cessionários do direito ao contrato e sublocatários podem somar os prazos do segundo e terceiro requisitos acima, desde que a atividade empresária seja a mesma.

Tal procedimento judicial deve ser instaurado “no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”. Ou seja, o prazo fatal dá-se nos seis meses existentes antes dos últimos seis meses para o término do contrato.

*Pós Doutorando, Doutor, Mestre, Especialista em direito. Professor do Centro Universitário UNA. Sócio do escritório MP&AL – Moreira do Patrocínio & Avelino Lana Advogados