Crédito: Prodabel

Kênio de Souza Pereira *

Em tempos de crise, muitos perdem dinheiro com o desaquecimento da economia e o crescimento do desemprego. Todavia, os bancos sempre conseguem aumentar os lucros em decorrência da inadimplência verificada nos financiamentos imobiliários, o que lhes permitem tomar o imóvel por serem garantidos pela alienação fiduciária. O fato de o comprador da casa desconhecer as complexidades da Lei nº 9.514/97, do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, tem permitido que alguns bancos ajam de forma implacável contra o devedor, que receando perder sua moradia aceita situações injustas e ilegais.

O prazo de carência, que até 2013 era de 90 dias de atraso para o início dos procedimentos de cobrança por meio de intimação por Oficial de Registro de Imóveis, foi reduzido nos contratos firmados nos últimos anos para apenas 30 dias. Num país como o Brasil, com economia desaquecida e alta taxa de desemprego, configura uma anomalia um processo de perda da moradia de maneira tão célere. Um mutuário de uma casa que, por exemplo, a tenha comprado por R$700 mil e financiado apenas 30%, ou seja, R$210 mil, após pagar as prestações durante alguns anos, pode vir a perder sua moradia em apenas 80 dias, por ser devedor de valor inferior a R$100 mil.

O problema exige uma reflexão, pois são milhares os casos de mutuários que perdem o imóvel por não ter pago uma dívida que representa apenas 20% do valor do bem, sem contar as benfeitorias que instalou e o valorizaram. Em muitos casos o banco cria dificuldades para o devedor quitar o débito após ter pago o ITBI para consolidar a propriedade, deixando claro a intenção de lucrar com a perda do bem. O ideal seria que parte do que pagou ficasse com o ex-mutuário, já que quitou parte significativa do imóvel. Não é razoável um prejuízo tão expressivo a ponto de gerar enriquecimento sem causa do credor.

Nos casos que o banco consegue obter no leilão valor que venha a superar a dívida, a Lei nº 9.514/97 estabelece o dever de o credor entregar ao devedor o valor que sobejar no prazo de cinco dias. Entretanto, pelo fato da lei não estabelecer penalidade pela não entrega desse crédito do devedor, em vários casos o banco se recusa a cumprir essa obrigação legal, tendo aquele que perdeu sua casa que contratar advogado para fazer valer seu direito. A atuação jurídica se faz necessária também pelo fato de os bancos se recusarem a explicar os descontos e custos exagerados que inventam para reduzir a quantia que deve ser devolvida ao ex-mutuário.

É importante os compradores entenderem como funciona a garantia fiduciária, pois eles só permanecem na posse do imóvel enquanto forem adimplentes. O procedimento de cobrança inicia-se após atraso de 30 dias, sendo que o devedor fiduciante receberá uma notificação para pagar no prazo de 15 dias as parcelas em atraso e demais despesas de cobrança, de uma só vez. Não o conseguindo, o banco/credor fiduciário requererá a emissão da guia do ITBI, e ao quitá-la se tornará proprietário do imóvel, promovendo o seu leilão no prazo de 30 dias. Em vários casos não ocorre arrematação, tornando-se o banco dono do imóvel pelo valor de uma dívida pequena, obtendo um lucro extraordinário ao vendê-lo posteriormente. Perder uma moradia num prazo tão curto é inaceitável, especialmente perante um contrato de 20 a 30 anos. Não pode ser tratado como mau pagador quem atrasa 60 dias, pois essa situação ocorre normalmente quando o devedor fica doente ou perde o emprego.

A malícia do credor fiduciário está também no fato de estabelecer no contrato de financiamento, que o devedor/fiduciante nomeie seu cônjuge procurador para receber notificação ou intimação. Caso o casal esteja separado, pode ocorrer que aquele que tenha recebido a intimação para quitar a dívida em 15 dias não comunique nada ao outro, para justamente provocar a perda da moradia. É direito de ambos serem intimados para evitar prejuízos para a família, em especial quando envolve filhos.

Ocorre ainda situações em que o banco pressiona o Oficial do Registro de Imóveis a declarar que o devedor se encontra em local incerto e não sabido para poder provocar a intimação via edital. Assim, procura fazer o devedor perder o imóvel com maior celeridade, sendo lógico que, em muitos casos, este não está em casa no horário comercial para receber a intimação, o que é comum, pois tem que trabalhar. Para encontrá-lo, o correto seria ir à casa do devedor fora do horário comercial, mas o Oficial de Títulos e Documentos não entrega as notificações e intimações fora daquele horário. A intimação por edital, que quase ninguém lê, exige que sejam realizadas várias diligências para gerar veracidade na alegação de que a pessoa não tenha sido encontrada.

Quanto aos valores das prestações em atraso, há banco que envia para o Oficial Registrador uma planilha com cálculos futuros para fundamentar a cobrança de parcelas que vencerão após a solicitação da intimação, sendo comum a inclusão de despesas estranhas, o que fere a lei. O cálculo exato somente poderá ser realizado no ato do pagamento do débito com o índice existente naquele momento. A ganância e a má-fé têm possibilitado lucros àqueles que se aproveitam da falta de conhecimento da população que insiste em agir de forma ingênua.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis