Kênio de Souza Pereira*

A fiança consiste em uma garantia contratual que ocorre quando uma pessoa, o fiador, garante, no todo, ou em parte, o cumprimento da obrigação de outrem. Essa situação exige muito cuidado quando um amigo ou um parente o solicita para ser fiador numa locação de imóvel. Trata-se de um favor que, quando prestado, não se esgota no momento da assinatura do contrato. Numa locação, as obrigações do fiador perduram até a entrega das chaves, como determina a Lei do Inquilinato.

O fiador deve, além de ficar com cópia do contrato de locação, acompanhar de perto o cumprimento das obrigações por parte do inquilino afiançado. O fiador, ao receber uma carta da imobiliária ou do locador comunicando o atraso de seu afiançado, não deve acreditar na palavra do inquilino que afirma que irá resolver tudo ou que pagou a dívida. Este, como qualquer pessoa, pode passar por uma situação financeira difícil. Nesse momento, com aluguéis e encargos em atraso, o inquilino pode se sentir constrangido, sendo comum perder o equilíbrio emocional e racional diante do iminente despejo. Nessa hora, por medo ou vergonha, às vezes, não coloca o fiador a par do que está ocorrendo e comete o erro de também não desocupar o imóvel, fazendo, muitas vezes, com que a dívida se torne astronômica em relação à condição financeira dos envolvidos.

Assim, por precaução, é importante que o fiador, ao saber que ocorreu impontualidade, verifique diretamente na administradora do imóvel ou com o locador qual a real situação dos pagamentos, evitando que uma eventual dívida aumente cada vez mais.

Surgindo a dívida, é importante que o fiador colabore com o credor/locador no sentido de encontrar meios para que a dívida seja paga o mais rápido possível ou que estimule a desocupação imediata do imóvel. A cada mês a dívida aumenta e, se não for paga, a situação se agrava. O fiador responderá por sua totalidade, além de ficar com o nome negativado no SPC, Serasa e no Fórum em decorrência da ação de despejo por falta de pagamento, não podendo ficar omisso ao saber que o inquilino está inadimplente.

Quando chega a ser proposta uma ação de despejo por falta de pagamento ou de cobrança de dívida decorrente do aluguel, ocorre de alguns inquilinos assumirem uma postura resistente procrastinando o andamento do processo, seja porque foram mal orientados pelo advogado ou porque o advogado não tem outra opção ante a postura de seu cliente, a situação se agrava, pois poderia ser terminada com um acordo. No entanto, vai se delongando em juízo, ocasionando o desgaste definitivo da relação de amizade e confiança existente entre o inquilino e o fiador e resultando no crescimento da dívida.

Caso isso ocorra, é interessante, inclusive, que o fiador procure, com um advogado de sua confiança ou junto à imobiliária, formas de agilizar o processo para chegar o mais rápido possível a uma sentença de despejo e/ou de determinação de pagamento, evitando que a dívida aumente. O fiador deve agir com firmeza e determinação, pois não tendo o inquilino bens possíveis de serem penhorados, quem ao final arcará com o pagamento da dívida será ele, como principal garantidor, inclusive com os custos de reparação do imóvel locador, podendo a residência do fiador vir a ser penhorada e leiloada para cobrir os prejuízos.

Tentar resolver uma situação referente a uma dívida logo no início, mediante um acordo de desocupação ou parcelamento, é melhor do que deixá-la aumentar, especialmente diante do cenário atual com a inflação em torno de 5% ao ano, que, capitalizada aos juros de 12%, faz com que qualquer débito judicial suba acima de 17% ao ano, ou seja, quase três vezes o rendimento da caderneta de poupança e mais que o dobro da taxa do CDB.

  • Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG