Kênio de Souza Pereira*

Quando uma pessoa falece, imediatamente todo o seu patrimônio é transmitido aos herdeiros, sendo que o inventário consiste na formalização da divisão dos bens, de modo que o formal de partilha viabiliza a transferência do imóvel junto ao Ofício de Registro de Imóveis. Entretanto, nada impede que os herdeiros vendam o imóvel logo após o início do inventário, sendo um erro pensar ser necessário esperar a sua finalização – que pode demorar anos – para comercializar os bens que fazem formam o espólio.

A elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel que faz parte de um inventário exige a participação de advogado especializado, da parte do comprador para que tenha segurança jurídica de receber a posse do que pagou, bem como do advogado dos vendedores/herdeiros para evitar confusão por falta de análise das particularidades do caso. Havendo menores, pessoa incapaz, falhas de regularização da edificação do imóvel, ocupação polêmica, bem como outros pontos, haverá a necessidade de profunda reflexão para evitar possíveis litígios ou prejuízos. Tratar a venda de imóvel que faz parte de um inventário como se fosse uma coisa simples é o primeiro passo para ter problemas com processo judicial e prejuízo elevado. Por outro lado, o grande interesse dos herdeiros de se livrarem de um imóvel que pode gerar conflitos entre os familiares, a necessidade de alguns em obter recursos financeiros rapidamente, pode facilitar a compra com um valor mais em conta, já que exigirá maior esforço do comprador em alguns casos.

De maneira infeliz, constata-se pessoas amadoras inserindo nesses contratos cláusula que afirma que tudo se resolverá em 30 dias, deixando de colocar informações importantes, demonstrando total desconhecimento sobre os trâmites processuais. O resultado é o surgimento de conflitos e até o pagamento de multas ou mesmo a rescisão do negócio por falta de aprofundamento na elaboração do contrato que é complexo e que exige alvará judicial para a conclusão do negócio perante aos cartórios de notas e de registro de imóveis.

Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. Pode qualquer dos coproprietários, mesmo que tenha apenas 5% do imóvel, exigir de todos os outros que ele seja vendido. Por ser impossível dividir, por exemplo, uma casa, o correto é que ela seja vendida para que cada um dos herdeiros dê o destino que bem entender ao valor que lhe cabe.

Suponhamos que o imóvel tenha quatro coproprietários, sendo que os três que residem na casa se recusem a vender. Neste caso o coproprietário, que tem 25%, poderá exigir que a casa seja vendida, além de poder cobrar o aluguel de sua quota parte dos três irmãos que continuam a residir no imóvel.

Havendo conflito de interesses quanto à venda entre os coproprietários, poderá qualquer um deles promover a Ação de Dissolução de Condomínio, podendo o juiz determinar o leilão do imóvel em razão do desinteresse das partes em comprar a quota parte do outro que deseja vender. Nada impede que um dos coproprietários compre as quotas de todos que prefiram arrecadar o dinheiro, passando a ser o dono da totalidade do imóvel. O coproprietário tem o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros.

Em muitos casos, quando não há um acordo, ajuizar o processo para forçar a venda é a melhor opção para evitar que os desentendimentos extrapolem o limite. Assim eliminará conflitos que em alguns casos perduram por décadas, gerando desgaste que não tem preço. Por uma questão racional, deve-se optar pela preservação da harmonia familiar, pois os bens materiais são fáceis de serem adquiridos, bem diferente da saúde, da tranquilidade e da amizade que são cada dia mais raros nos momentos em há choques de ideias.

*Advogado, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis e Diretor Adjunto do Ibradim-MG – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário