Kênio de Souza Pereira*

A venda de um imóvel que está locado exige vários cuidados, pois a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) garante ao inquilino o direito de preferência na compra, em igualdade de condições com terceiros. Há caso de inquilino que conseguiu anular a venda judicialmente, pois seu direito de preferência não foi respeitado. Após depositar em juízo o preço constante na escritura, nos termos do artigo 33 da citada lei, passou de inquilino para proprietário.

O grande problema é que há transação na qual vendedor e comprador ajustam em declarar um valor menor na escritura pública de compra e venda e, diante disso, abre-se a possibilidade ao inquilino de adquirir o imóvel, às vezes, até mesmo por quase metade do preço real de mercado.

Para entender melhor essa situação que decorre da falta de profissionalismo e do desconhecimento das normas legais e fiscais, apresentamos o seguinte exemplo: o locador, por não gostar do inquilino coloca à venda uma loja pelo valor de R$1.500.000,00, sendo que não a oferece a ele, que a utiliza para loja de calçados há muitos anos, tendo criado um ótimo ponto comercial.

O vendedor encontra o comprador que lhe paga o valor de R$1.500.000,00, mas este solicita que a escritura seja passada por R$ 800 mil já que parte de sua renda é informal. O vendedor gosta da ideia, pois assim reduzirá o valor que terá que pagar ao Fisco, já que na sua declaração do IR o imóvel consta no valor de R$ 600 mil. Ao fazer a escritura constando R$ 800 mil, pagará o lucro imobiliário de 15% sobre R$ 200 mil, ou seja, economizará R$ 105 mil, pois pagará apenas R$ 30 mil. Se fizesse a escritura pelo valor real o lucro imobiliário a ser pago seria de R$ 135 mil.

Dessa maneira, a transação é fechada e o comprador notifica o inquilino para desocupar a loja no prazo 90 dias, ficando este surpreso ao saber que a lei autoriza a rescisão do contrato de locação e promovido seu despejo mesmo faltando três anos para vencer o prazo combinado.

O inquilino, que pode ser esse comerciante ou mesmo uma dona de casa que reside em um apartamento, fica aflito com tal situação, que é comum de ocorrer. Só que a lei os protege dessas irregularidades, pois o vendedor, bem como o comprador, que ignoram as particularidades jurídicas podem ter vários problemas.

O inquilino, ao ter acesso ao registro imobiliário junto ao Ofício de Registro de Imóveis, poderá anular a venda ao depositar o valor da compra em juízo, evitando assim o despejo ao se tornar proprietário. O detalhe é que pagará apenas o valor de R$ 800 mil que consta na escritura e no registro desta. Caso o inquilino não tenha recursos financeiros para comprar o imóvel, poderá optar por reclamar do vendedor a indenização por perdas e danos, os quais deverão ser comprovados.

Todavia, na maioria das vendas de imóveis locados, o locador/vendedor respeita o direito de preferência do inquilino e assim protocola junto a este a notificação prevista no artigo 27 da Lei do Inquilinato, que concede a ele 30 dias para que pague o valor ofertado. Passados 30 dias do recebimento da carta de oferecimento, o inquilino, por não ter esta quantia integral, não se manifesta e assim perde sua preferência, ficando o locador/proprietário livre para vender a quem desejar. Entretanto, se o vendedor fechar o negócio por valor menor, como no exemplo citado, deverá tomar medidas jurídicas para evitar o risco de ter a venda anulada.

Outro problema comum é o comprador que deseja adquirir o imóvel para seu uso próprio deixar de analisar se o inquilino irá desocupá-lo amigavelmente ou se terá que propor uma ação de despejo e se deverá indenizar alguma obra que este realizou no imóvel. Consiste ingenuidade confiar em promessas verbais e deixar de formalizar o que for acordado com um documento que seja aceito em juízo, para a hipótese de que este não seja cumprido.

A Lei do Inquilinato é complexa e contém diversos dispositivos que deixam de ser analisados pelo vendedor ou pelo comprador, que podem lhe causar transtornos e prejuízos por não terem sido orientados juridicamente, de maneira cuidadosa. Não cabe ao corretor de imóveis e nem à imobiliária aprofundar em questões jurídicas que exigem grande conhecimento, pois a função do corretor é aproximar as partes e estimular a conclusão do negócio para assim obter a sua justa remuneração. Como regra, a aquisição do imóvel exige reflexão prévia sobre o que ocorrerá após a sua conclusão, em especial, os desdobramentos na área tributária e em relação à posse do bem, sendo um erro utilizar modelos padronizados de cartas e contratos por não atenderem determinadas particularidades.

  • Advogado – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG e Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis