Lei autoriza condomínio combater a inadimplência

19 de julho de 2019 às 0h01

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Crédito: Charles Silva Duarte/Arquivo DC

Kênio de Souza Pereira *

Com o aumento dos valores das quotas de condomínio em decorrência dos custos com energia elétrica, água e mão de obra, aliado ao desaquecimento da economia, muitos condomínios estão tendo dificuldade receber as quotas de condomínio. Constata-se um grande amadorismo nas administrações, pois essas têm deixado de aproveitar a autorização do Código Civil, que permite que seja inserido na convenção juros de até 10% ao mês e multas mais elevadas para inibir a impontualidade. O fato de o condomínio cobrar apenas 2% de multa pelo atraso consiste num estímulo à inadimplência, pois o condômino acaba pagando outros compromissos que têm punição maior no caso de atraso.

A inadimplência em condomínio é um assunto delicado, pois gera constrangimento ao síndico, que reluta em cobrar do seu vizinho e, ao não exigir o pagamento, acaba estimulando outros a não cumprirem com a obrigação.

O não pagamento do condomínio acarreta um “rombo” que resulta no aumento do valor da quota a ser quitada pelos pontuais, já que não há como deixar de pagar as contas de energia elétrica, água, salários, encargos trabalhistas e outras despesas essenciais. Outro reflexo negativo é que o valor da quota de condomínio muito elevada dificulta a locação ou venda do imóvel, sendo comum o proprietário ter que reduzir o preço para fechar o negócio.

O problema é agravado nos prédios mais antigos que, diante do aumento da quota de ordinária, acabam deixando de aprovar reformas fundamentais para sanar problemas que desvalorizam as unidades.
Entender como despesa a contratação de advogado para propor a ação de cobrança ou execução acaba resultando na prescrição do crédito do condomínio. O ajuizamento da ação nesses casos é fator de investimento, pois o condomínio sempre receberá seu crédito com juros, multa sendo tudo corrigido pela inflação, podendo a única moradia do devedor ser leiloada para quitar a dívida.

O artigo 1.337, do Código Civil, autoriza os condôminos, com a devida assessoria jurídica, a coibir a impontualidade, podendo alterar a convenção e estipular juros de até 10% ao mês, além da multa que pode chegar a 500% do valor da quota mensal aplicável contra o inadimplente contumaz, a qual pode ser cumulada com multa moratória de 2% que continuará a ser aplicada somente contra o devedor eventual. Esse entendimento foi consagrado pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento ocorrido no 2º semestre de 2015.

Há condôminos que apenas percebem o erro de agir de forma amadora quando sofrem o corte da água ou da energia elétrica e em vários casos quando a edificação se deteriora, motivando alguns a venderem sua unidade para evitar o agravamento dos problemas.

A alegação de não poder pagar, de estar doente ou desempregado não justifica a falta de pagamento da quota de condomínio por vários meses. O mais sensato é o proprietário que perdeu a condições de ali residir que venha a vender sua unidade, pois evitará despesas com um processo judicial. É injusto prejudicar seus vizinhos com problemas pessoais.

Não pode o síndico ficar inerte, pois poderá ser responsabilizado pelo prejuízo decorrente da prescrição que ocorre no prazo de cinco anos. Caso o síndico não deseje cumprir a lei e realizar a cobrança judicial, deverá renunciar e entregar o cargo a quem respeite os compromissos inerentes à função.

A falta de consciência profissional, de visão administrativa e a negligência, especialmente em grandes condomínios, tem gerado situações espantosas em que a taxa de inadimplência supera 25%, o que acaba por inviabilizar o caixa. Nesses casos, vemos os proprietários pontuais pagarem até 60% acima do valor da quota normal para evitar o corte da água e dos outros serviços.

A solução exige determinação e seriedade, cabendo somente aos pontuais deliberar na assembleia a atualização da convenção e as medidas judiciais cabíveis contra os inadimplentes que, pela lei, não devem participar das assembleias. Mas estranhamente, diante da falta de assessoria jurídica, eles se unem e se organizam para tumultuar as assembleias em que, pela lei, deveriam ficar calados.

A atualização da convenção para inserir novos procedimentos e penalidades se mostra como a melhor solução. O custo de uma redação profissional deste instrumento se mostra muito inferior ao que seria gasto com várias ações de cobrança que deixarão de ser propostas diante do fato de o devedor perceber que será melhor pagar a quota de condomínio do que outros compromissos que têm juros e multa menores que aquelas aplicáveis pelo condomínio.

*Advogado, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG kenio@keniopereira.com.br

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