Crédito: Marcos Alvarenga Imóveis - Aluguel - Venda- 17/03/2011

Kênio de Souza Pereira*

A situação crítica provocada pelo coronavírus motivou o fechamento de milhares de estabelecimentos comerciais e empresas para evitar a propagação do Covid19. Caso essa situação atípica perdure por muitos meses acarretará o crescimento da inadimplência e o descumprimento de inúmeros contratos, dentre eles, os de locação e de compra e venda de imóveis. Diversos serão os efeitos, em especial nos compromissos do comprador quanto ao pagamento do imóvel em parcelas com recursos próprios ou quanto à dificuldade de obter o financiamento diante da perda de renda.

Nos contratos de compra de imóveis a situação é preocupante pelo fato da multa ser estipulada entre 10% a 25% sobre o valor do bem, o que resulta numa penalidade expressiva no caso de descumprimento ou rescisão. Quanto às unidades vendidas na planta a multa pode chegar a 50% do valor que tiver pago à construtora, que somada ao pagamento da comissão de corretagem pode gerar perda de 65% do que pagou.

Em relação às locações a situação é menos traumática, mas também grave se o inquilino efetivamente comprovar que perdeu a condição de pagar o aluguel, fato esse mais plausível no caso dos lojistas terem que ficar vários meses com seu estabelecimento sem poder trabalhar por ordem do Poder Público. Quanto à locação residencial o valor do aluguel dificilmente será objeto de negociação, pois a casa ou apartamento continuará sendo utilizado plenamente, ou seja, sua finalidade de moradia não foi afetada. Entretanto, poderá vir o inquilino a ter dificuldades caso tenha redução de seus rendimentos ou perca o emprego.

Espera-se um aumento dos conflitos, pois a grande maioria dos locadores tem apenas um imóvel e o comprou para obter renda como se fosse uma aposentadoria, já que a previdência em geral paga valores baixos. Inúmeros são os casos que o valor do aluguel é a fonte de sobrevivência do locador e diante disso ele terá resistência em renegociar seu crédito. Essa situação inviabilizará a propositura de quase totalidade das Ações Revisionais, pois a aplicação da Teoria da Imprevisibilidade (art. 478) exige que seja provado o enriquecimento sem causa do credor, no caso, do locador.

Os milhões de contratantes que compraram e alugaram imóveis estão preocupados ante a crise que ninguém sabe por quanto tempo perdurará. Será necessário o empenho de advogados especializados para orientar os contratantes no sentido de buscarem, incansavelmente, o entendimento, devendo ser observado cada caso com bom senso, equilíbrio e razoabilidade para evitar litígio judicial. Lamentavelmente, diante da “cultura do levar vantagem”, haverá o oportunista que tentará prejudicar o credor ao pleitear desconto ou revisão, cabendo ao credor, seja vendedor ou locador, exigir provas concretas, documentos e dados para estudar e avaliar qualquer concessão amigável.

A regra é o cumprimento integral dos contratos, sendo raros os casos de revisão do contrato, pois a lei visa justamente a segurança jurídica, ou seja, o benefício de deixar de aplicar uma cláusula não pode ser requerido aleatoriamente. O Código Civil (CC) regula os contratos em geral no Brasil, sendo que muitos devedores tentaram reduzir os juros ou multas com base no art. 393 do CC, mas esse somente é aplicável se houvesse impedimento efetivo ao cumprimento da obrigação. Ter dificuldade financeira ou a ausência de recursos não configura força maior ou caso fortuito. “Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. ”
Dependendo do contrato, caso seja provado que o credor obterá enriquecimento sem causa com a pandemia que onerou demasiadamente o devedor, a ponto de caracterizar uma Onerosidade Excessiva, poderá o contratante requerer com base no artigo 478 do CC, a resolução do contrato, o que poderá, inclusive, gerar uma abertura para que venha a ser modificada alguma condição com a anuência do credor.

“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.”

Quanto às imobiliárias, em especial as startups, que prometeram aos locadores o aluguel e encargos garantidos, além da cobertura de danos dos imóveis, caberá a essas arcarem com tal promessa utilizada para captar os locadores. Não poderão alegar a imprevisibilidade, pois venderam “garantia”, a qual implica em assumir os riscos, sejam eles quais forem diante da ausência de cláusula de exclusão. Além disso, esse tipo de contrato é aleatório, sendo, portanto, incompatível a aplicação do art. 478 CC.

Esperamos que a normalidade seja restabelecida em breve para que não ocorra uma situação nunca vista antes, pois caso o fechamento das empresas se prolongue, haverá desaquecimento abrupto da economia e agravamento do desemprego, o que exigirá muita reflexão por parte dos contratantes. Será exigido grande empenho das imobiliárias e dos advogados especializados em Direito Imobiliário para manter as boas relações com base na razoabilidade, em busca do consenso e do equilíbrio de forma a evitar a sobrecarga do Poder Judiciário com discussões judiciais futuras.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG, Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal