COTAÇÃO DO DIA 22/01/2021

DÓLAR COMERCIAL

COMPRA: R$5,4780

VENDA: R$5,4790

DÓLAR TURISMO

COMPRA: R$5,5070

VENDA: R$5,6470

EURO

COMPRA: R$6,6088

VENDA: R$6,6101

OURO NY

U$1.853,68Pg�

OURO BM&F (g)

R$ (g)

BOVESPA

-0,80

POUPANÇA

0,1159%%

OFERECIMENTO

Mercantil do Brasil - ADS

INFORMAÇÕES DO DOLAR

exclusivo Opinião Opinião-destaque
Página Inicial » exclusivo » Descumprimento de contratos imobiliários diante da pandemia

Descumprimento de contratos imobiliários diante da pandemia

COMPARTILHE

Compartilhar no facebook
Compartilhar no twitter
Compartilhar no linkedin
Compartilhar no whatsapp
Compartilhar no telegram
Crédito: Marcos Alvarenga Imóveis - Aluguel - Venda- 17/03/2011

Kênio de Souza Pereira*

A situação crítica provocada pelo coronavírus motivou o fechamento de milhares de estabelecimentos comerciais e empresas para evitar a propagação do Covid19. Caso essa situação atípica perdure por muitos meses acarretará o crescimento da inadimplência e o descumprimento de inúmeros contratos, dentre eles, os de locação e de compra e venda de imóveis. Diversos serão os efeitos, em especial nos compromissos do comprador quanto ao pagamento do imóvel em parcelas com recursos próprios ou quanto à dificuldade de obter o financiamento diante da perda de renda.

Nos contratos de compra de imóveis a situação é preocupante pelo fato da multa ser estipulada entre 10% a 25% sobre o valor do bem, o que resulta numa penalidade expressiva no caso de descumprimento ou rescisão. Quanto às unidades vendidas na planta a multa pode chegar a 50% do valor que tiver pago à construtora, que somada ao pagamento da comissão de corretagem pode gerar perda de 65% do que pagou.

Em relação às locações a situação é menos traumática, mas também grave se o inquilino efetivamente comprovar que perdeu a condição de pagar o aluguel, fato esse mais plausível no caso dos lojistas terem que ficar vários meses com seu estabelecimento sem poder trabalhar por ordem do Poder Público. Quanto à locação residencial o valor do aluguel dificilmente será objeto de negociação, pois a casa ou apartamento continuará sendo utilizado plenamente, ou seja, sua finalidade de moradia não foi afetada. Entretanto, poderá vir o inquilino a ter dificuldades caso tenha redução de seus rendimentos ou perca o emprego.

Espera-se um aumento dos conflitos, pois a grande maioria dos locadores tem apenas um imóvel e o comprou para obter renda como se fosse uma aposentadoria, já que a previdência em geral paga valores baixos. Inúmeros são os casos que o valor do aluguel é a fonte de sobrevivência do locador e diante disso ele terá resistência em renegociar seu crédito. Essa situação inviabilizará a propositura de quase totalidade das Ações Revisionais, pois a aplicação da Teoria da Imprevisibilidade (art. 478) exige que seja provado o enriquecimento sem causa do credor, no caso, do locador.

Os milhões de contratantes que compraram e alugaram imóveis estão preocupados ante a crise que ninguém sabe por quanto tempo perdurará. Será necessário o empenho de advogados especializados para orientar os contratantes no sentido de buscarem, incansavelmente, o entendimento, devendo ser observado cada caso com bom senso, equilíbrio e razoabilidade para evitar litígio judicial. Lamentavelmente, diante da “cultura do levar vantagem”, haverá o oportunista que tentará prejudicar o credor ao pleitear desconto ou revisão, cabendo ao credor, seja vendedor ou locador, exigir provas concretas, documentos e dados para estudar e avaliar qualquer concessão amigável.

A regra é o cumprimento integral dos contratos, sendo raros os casos de revisão do contrato, pois a lei visa justamente a segurança jurídica, ou seja, o benefício de deixar de aplicar uma cláusula não pode ser requerido aleatoriamente. O Código Civil (CC) regula os contratos em geral no Brasil, sendo que muitos devedores tentaram reduzir os juros ou multas com base no art. 393 do CC, mas esse somente é aplicável se houvesse impedimento efetivo ao cumprimento da obrigação. Ter dificuldade financeira ou a ausência de recursos não configura força maior ou caso fortuito. “Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. ”
Dependendo do contrato, caso seja provado que o credor obterá enriquecimento sem causa com a pandemia que onerou demasiadamente o devedor, a ponto de caracterizar uma Onerosidade Excessiva, poderá o contratante requerer com base no artigo 478 do CC, a resolução do contrato, o que poderá, inclusive, gerar uma abertura para que venha a ser modificada alguma condição com a anuência do credor.

“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.”

Quanto às imobiliárias, em especial as startups, que prometeram aos locadores o aluguel e encargos garantidos, além da cobertura de danos dos imóveis, caberá a essas arcarem com tal promessa utilizada para captar os locadores. Não poderão alegar a imprevisibilidade, pois venderam “garantia”, a qual implica em assumir os riscos, sejam eles quais forem diante da ausência de cláusula de exclusão. Além disso, esse tipo de contrato é aleatório, sendo, portanto, incompatível a aplicação do art. 478 CC.

Esperamos que a normalidade seja restabelecida em breve para que não ocorra uma situação nunca vista antes, pois caso o fechamento das empresas se prolongue, haverá desaquecimento abrupto da economia e agravamento do desemprego, o que exigirá muita reflexão por parte dos contratantes. Será exigido grande empenho das imobiliárias e dos advogados especializados em Direito Imobiliário para manter as boas relações com base na razoabilidade, em busca do consenso e do equilíbrio de forma a evitar a sobrecarga do Poder Judiciário com discussões judiciais futuras.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG, Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

COMPARTILHE

Compartilhar no facebook
Compartilhar no twitter
Compartilhar no linkedin
Compartilhar no whatsapp
Compartilhar no telegram

NEWSLETTER

Fique por dentro de tudo que acontece no cenário economico do Estado

Ao comentar você concorda com os Termos de Uso. Os comentários não representam a opinião do portal Diário do Comércio. A responsabilidade sob qualquer informação divulgada é do autor da mensagem.

VEJA TAMBÉM

OUTROS CONTEÚDOS

PRODUZIDO EM

MINAS GERAIS

COMPARTILHE

Compartilhar no facebook
Compartilhar no twitter
Compartilhar no linkedin
Compartilhar no telegram

Comunicar erro

Identificou algo e gostaria de compartilhar com a nossa equipe?
Utilize o formulário abaixo!

FIQUE POR DENTRO DE TUDO !

Não saia antes de se cadastrar e receber nosso conteúdo por e-mail diariamente