COTAÇÃO DO DIA 22/01/2021

DÓLAR COMERCIAL

COMPRA: R$5,4780

VENDA: R$5,4790

DÓLAR TURISMO

COMPRA: R$5,5070

VENDA: R$5,6470

EURO

COMPRA: R$6,6088

VENDA: R$6,6101

OURO NY

U$1.853,68Pg�

OURO BM&F (g)

R$ (g)

BOVESPA

-0,80

POUPANÇA

0,1159%%

OFERECIMENTO

Mercantil do Brasil - ADS

INFORMAÇÕES DO DOLAR

exclusivo Opinião
Página Inicial » exclusivo » Garantidora condominial aumenta despesa do edifício

Garantidora condominial aumenta despesa do edifício

COMPARTILHE

Compartilhar no facebook
Compartilhar no twitter
Compartilhar no linkedin
Compartilhar no whatsapp
Compartilhar no telegram
Crédito: Divulgação

Kênio de Souza Pereira *

A inadimplência em condomínios é intensificada por convenções elaboradas de maneira amadora, que beneficiam os devedores com juros e multa irrisórios, dando, assim, espaço para que as empresas que vendem garantia de pagamento de quotas condominiais venham a atuar nos grandes condomínios, o que acaba proporcionando lucros expressivos para essas garantidoras que na prática agem como se fosse financeiras. No final, todos os condôminos, em especial, os que pagam pontualmente a quota de condomínio, acabam sendo onerados com a taxa extra cobrada pela empresa garantidora que cobra em média 7% sobre os valores que são adiantados para o caixa do condômino.  Porém, é possível o condomínio desestimular a inadimplência e evitar que condôminos em dia com suas obrigações arquem com despesas decorrentes da dívida de outros, pois é mais barato agir com profissionalismo e atualizar a convenção com multas e juros mais elevados do que criar uma despesa eterna para uma empresa emprestar dinheiro para o condomínio, gerando um aumento sobre a quota ordinária mensal.

Nos grandes condomínios, com centenas de apartamentos, é fácil concluir que os inadimplentes têm a capacidade de causar transtornos e prejuízos sérios com os custos judiciais, já que assunto é conduzido de maneira precária. Em vários condomínios mais de 500 apartamentos a inadimplência tem atingido percentuais de até 30%, o que gera um caos administrativo.

Em uma quantidade tão grande de unidades não é difícil chegar a tantos devedores, principalmente quando a convenção faz um desserviço para o condomínio ao fixar juros de apenas 1% ao mês para os inadimplentes.

O Código Civil (CC) já conta com 17 anos de vigência e embora o legislador tenha cometido a gafe de retirar a possibilidade de multar o inadimplente em até 20% do valor do débito, reduzindo a multa para 2%, permitiu, em compensação, que o juros fossem estabelecidos pelos condôminos em índices maiores. É fato que juros elevados podem ser mais severos do que a multa alta, pois enquanto esta é aplicada uma única vez, os juros incidem mensalmente, podendo fazer com que a dívida aumente como uma bola de neve, fato que certamente evita muitos a deixarem de pagar.

Causa espanto que, apesar de todo esse tempo de vigência do CC, as construtoras insistam em manter nas convenções os juros básicos de 1% ao mês. A convenção é o principal documento que regula o condomínio e por isso deve ser elaborada de maneira técnica, profissional, de modo a assegurar que atenda aos interesses dos condôminos e os proteja dos atos abusivos e dos danos que a inadimplência acarreta. O problema é que muitas construtoras não se dedicam efetivamente a esse documento, pois o seu único objetivo é vender os apartamentos, salas e lojas. Aliás, até que a venda de todas as unidades se conclua, a construtora é uma condômina como qualquer outra, a quem cabe participar do rateio das despesas e se for inadimplente, deve arcar com multa e juros previstos na convenção. Será que a insistência nos juros ínfimos de 1% inseridos nas convenções redigidas pelas construtoras decorre do fato de algumas ficarem inadimplentes nos condomínios e pagarem as quotas atrasadas apenas quando a unidade é vendida? Nesse caso, os juros baixos acabam beneficiando o devedor.

Há ainda convenções que preveem, absurdamente, que até que a construtora venda a unidade, pagará sobre ela apenas 30% do valor da quota condominial, o que somado à inadimplência e aos juros baixos, onera demasiadamente os condôminos. Ocorre que, invariavelmente, essa previsão desequilibrada é derrubada pelo Judiciário, o que demonstra a importância da adequação das convenções condominiais.

Os Tribunais de Justiça e o STJ consideram legal a cobrança de juros de até 10% ao mês em caso de atraso no pagamento da quota de condomínio, sendo que o §1° do art. 1.336 do CC permite que os condôminos estabeleçam na convenção a taxa a ser aplicada. Há julgados, baseados no art. 1.337 do CC, em que foi permitida a aplicação de multa de até o quíntuplo da quota condominial ao condômino devedor, pois nada representa mais uma conduta antissocial do que ficar inadimplente reiteradamente.

A cultura do débito surge quando dever passa a ser uma opção interessante para quem tem a obrigação de pagar, o que somado à inércia do condomínio em cobrar adequadamente, gera a sensação de impunidade, que, enfim, estimula a inadimplência. Cabe ao condomínio agir para enfrentar essa situação, alterar a convenção e garantir a integralidade do seu crédito, incluindo os juros e multas aplicáveis.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG

COMPARTILHE

Compartilhar no facebook
Compartilhar no twitter
Compartilhar no linkedin
Compartilhar no whatsapp
Compartilhar no telegram

NEWSLETTER

Fique por dentro de tudo que acontece no cenário economico do Estado

Ao comentar você concorda com os Termos de Uso. Os comentários não representam a opinião do portal Diário do Comércio. A responsabilidade sob qualquer informação divulgada é do autor da mensagem.

VEJA TAMBÉM

OUTROS CONTEÚDOS

PRODUZIDO EM

MINAS GERAIS

COMPARTILHE

Compartilhar no facebook
Compartilhar no twitter
Compartilhar no linkedin
Compartilhar no telegram

Comunicar erro

Identificou algo e gostaria de compartilhar com a nossa equipe?
Utilize o formulário abaixo!

FIQUE POR DENTRO DE TUDO !

Não saia antes de se cadastrar e receber nosso conteúdo por e-mail diariamente