A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta parte da reforma tributária, vai alterar a forma de tributação sobre aluguéis a partir de 2026. Dois novos tributos — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — passarão a incidir sobre determinadas operações imobiliárias.
Na prática, a mudança não atinge todos os proprietários. Pessoas físicas que possuem até três imóveis alugados e recebem menos de R$ 240 mil por ano (R$ 20 mil mensais) continuarão pagando apenas o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), como já ocorre hoje.
Por outro lado, quem ultrapassar esses limites, além de empresas do setor, terá de recolher IBS e CBS, o que pode elevar a carga tributária e, consequentemente, os valores cobrados nos contratos de locação.
Impacto para proprietários e inquilino
Segundo estimativas do Ministério da Fazenda, a alíquota nominal dos novos tributos ficará entre 25% e 27%. Contudo, há redutores que reduzem a incidência para uma faixa entre 8% e 10%.
Para contratos residenciais, haverá ainda um abatimento fixo de R$ 600 no valor do aluguel para o cálculo do imposto. Assim, em um aluguel de R$ 2,6 mil, a tributação incidirá sobre R$ 2 mil.
Mesmo com os descontos, especialistas alertam que o aumento de custos deve ser repasado ao locatário. “O imposto será cobrado de forma que o locatário saiba quanto pagará exatamente”, explicou Moira Toledo, vice-presidente do Secovi-SP.
Empresas e investidores também entram na conta
As pessoas jurídicas, que hoje pagam PIS e Cofins sobre a receita de aluguel, também passarão para o novo regime. Com isso, holdings patrimoniais, construtoras e incorporadoras terão tributação mais elevada em comparação ao modelo atual.
No caso das vendas de imóveis, a reforma também prevê regras específicas: contribuintes que venderem mais de três imóveis no ano ou mais de um construído por conta própria nos últimos cinco anos passarão a recolher IBS e CBS.
Transição gradual até 2033
As mudanças começam em 2026, mas a implementação será progressiva até 2033. Nesse período, as alíquotas irão aumentando de forma escalonada, dando tempo para adaptação de empresas e proprietários.
O texto da reforma inclui ainda redutores sociais, como a possibilidade de dedução de até R$ 100 mil na venda de imóveis residenciais novos e de R$ 600 mensais nos aluguéis sociais, voltados a programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida.
