A partir de 2026, brasileiros que alugam imóveis por temporada — como casas de praia ou apartamentos anunciados em plataformas como Airbnb — vão sentir no bolso os efeitos da Reforma Tributária. O que antes era tratado apenas como renda de aluguel passará a ser oficialmente classificado como prestação de serviço de hospedagem, abrindo espaço para a cobrança de novos tributos além do Imposto de Renda.
A mudança foi definida pela Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma e estabelece que contratos com duração inferior a 90 dias deixam de ser considerados locação tradicional. Na prática, o governo passa a enxergar esse tipo de aluguel como uma atividade econômica organizada, semelhante à hotelaria.
Até agora, quem alugava um imóvel por temporada precisava basicamente declarar os rendimentos e pagar Imposto de Renda, com alíquotas que podem chegar a 27,5%. Com a nova regra, além do IR, entram em cena o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — tributos criados pela Reforma Tributária para substituir impostos como ISS, ICMS, PIS e Cofins.
Mesmo com um redutor de 40% na alíquota padrão previsto para o setor, especialistas alertam que a carga total pode chegar a cerca de 44%, dependendo do perfil do contribuinte e do volume de receita.
O ponto mais sensível, segundo analistas, é que esses impostos sobre consumo incidem sobre o faturamento bruto, sem levar em conta despesas, períodos de imóvel vazio ou sazonalidade — fatores comuns no aluguel por temporada.
Mais fiscalização e menos informalidade
Outro efeito direto da mudança será o aumento da fiscalização. O avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro e o cruzamento de dados com plataformas digitais devem reduzir drasticamente a informalidade no setor. Proprietários que antes operavam sem grande controle fiscal passarão a ter mais obrigações acessórias e risco maior de autuações.
Além disso, a Reforma Tributária não elimina o Imposto de Renda sobre esses ganhos, o que cria uma sobreposição de tributos: impostos sobre consumo somados à tributação sobre a renda final.
Pessoa física ou jurídica: estratégia vira essencial
Especialistas avaliam que o aluguel por temporada continua sendo um negócio viável, especialmente em regiões turísticas e grandes centros urbanos. No entanto, o perfil do investimento muda. Para quem possui mais de um imóvel ou fatura valores elevados, operar como pessoa jurídica, no regime de lucro presumido, pode reduzir a carga tributária para algo próximo de 27%, dependendo do aproveitamento de créditos.
Nesse novo cenário, gestão ativa, planejamento tributário e organização fiscal deixam de ser diferenciais e passam a ser determinantes para a rentabilidade.
