O Brasil está prestes a promover a maior reorganização cadastral de sua história no setor imobiliário. A partir de 2026, todos os imóveis urbanos e rurais passarão a ter um número único nacional — apelidado de “CPF do imóvel”. A mudança, implementada por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), deve ampliar a transparência, reduzir inconsistências históricas e provocar revisões em tributos como IPTU, ITBI e ITR.
Criado pela Instrução Normativa nº 2.275/2025, o CIB começou a ser implantado em novembro de 2025 pela Receita Federal. O sistema integra dados de cartórios de registro de imóveis, prefeituras, Receita Federal e outros órgãos públicos, substituindo a lógica fragmentada que, por décadas, permitiu múltiplas versões oficiais de uma mesma propriedade.
Até agora, um mesmo imóvel podia constar com informações diferentes nos cadastros municipais, nos cartórios, no INCRA, na Receita Federal e no mercado. Essa desarticulação favoreceu subavaliações, defasagem tributária e insegurança jurídica.
Com o CIB, cada propriedade terá um identificador único, atualizado automaticamente. A geração do código será feita de forma automática pelos cartórios e administrações municipais, sem necessidade de solicitação por parte dos proprietários de imóveis urbanos. A previsão é que todos os imóveis do país estejam integrados ao sistema até dezembro de 2026.
“Estamos diante de um marco histórico. O CIB coloca fim à era dos cadastros isolados e inaugura a fase da inteligência fiscal integrada”, afirma a especialista em Direito Imobiliário Dra. Siglia Azevedo.
Impacto direto na tributação imobiliária
A centralização dos dados deve alterar a forma como os principais tributos imobiliários são calculados. Mesmo sem mudança nas alíquotas, a atualização de valores e metragem pode resultar em aumento da arrecadação.
- IPTU: tende a passar por revisões em municípios com cadastros desatualizados há anos.
- ITBI: deverá refletir com mais precisão o valor real das transações, dificultando subavaliações.
- ITR: inconsistências de área, uso ou classificação rural poderão ser identificadas automaticamente.
“O imposto finalmente refletirá a realidade da propriedade. Para quem sempre agiu com transparência, isso traz segurança. Para quem utilizava distorções como estratégia, o custo será elevado”, avalia Dra. Siglia Azevedo.
Mercado e locações sob nova fiscalização
Com a integração dos sistemas, qualquer movimentação — venda, financiamento, averbação de construção, alteração de área ou regularização — alimentará automaticamente a base nacional. A destinação do imóvel e contratos de locação registrados em cartório também passarão a ser cruzados com declarações fiscais, como o Carnê-Leão.
