Proprietários de imóveis que vivem da renda de aluguéis vão enfrentar mudanças significativas a partir de 2026. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará também a recolher o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Atualmente, pessoas físicas que alugam imóveis pagam apenas IRPF, declarado mensalmente pelo carnê-leão ou no ajuste anual. Já empresas do setor imobiliário arcam com tributos como ISS, PIS e Cofins. Esse tratamento diferenciado, porém, começará a mudar já no início da transição do novo sistema tributário.
Quem será afetado
De acordo com o artigo 251 da lei, o recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para pessoas físicas que atendam a dois critérios ao mesmo tempo:
- possuir mais de três imóveis alugados;
- obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
Mesmo quem ultrapassar esse limite em até 20% durante o ano será obrigado a se adequar. O impacto recai sobre pequenos investidores e famílias que utilizam o aluguel como complemento de renda ou sustento principal.
Como será a cobrança
A transição será gradual:
- 2026 e 2027 – alíquotas simbólicas, para adaptação;
- a partir de 2028 – aumento progressivo do IBS e da CBS, com redução proporcional de ISS, PIS e Cofins;
- 2033 – aplicação integral dos novos tributos e extinção dos antigos.
Na prática, cada avanço significará maior carga tributária para os locadores pessoa física, que hoje pagam apenas IRPF.
Para suavizar o impacto, a legislação prevê mecanismos de redução:
- desconto de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locação ou arrendamento;
- redutor social de R$ 600 por imóvel residencial;
- desconto de 50% na base de cálculo em vendas de imóveis;
- imóveis comprados até 31/12/2026 terão como referência o menor valor entre custo de aquisição atualizado pelo IPCA ou valor oficial.
Mesmo com esses redutores, especialistas alertam que o impacto para quem tem imóveis alugados será inevitável.
Reflexos além da locação
A regulamentação da Reforma Tributária também traz mudanças no acesso ao crédito fiscal por parte das empresas. Benefícios como vale-alimentação, plano de saúde e transporte só poderão ser considerados para abatimento se estiverem previstos em acordo ou convenção coletiva. Isso abre espaço para que empregadores deixem de oferecer esses benefícios caso não enxerguem vantagem tributária.
Embora o modelo de IVA dual (IBS + CBS) só atinja sua forma plena em 2033, os efeitos no mercado de locações começam já em janeiro de 2026, com reflexos diretos na renda de famílias e investidores.
