Entre os principais motivos de conflito entre proprietários e inquilinos no Brasil, o pagamento do IPTU está no topo da lista. O impasse costuma começar com uma dúvida simples: quem deve pagar o imposto — o dono do imóvel ou o morador?
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo municipal cobrado anualmente sobre imóveis urbanos e representa uma das principais fontes de receita das prefeituras, financiando serviços como pavimentação, limpeza urbana e iluminação pública.
A confusão aparece quando o imóvel é alugado: o boleto vem no nome do proprietário, mas o contrato pode determinar que o inquilino arque com o pagamento. É nesse ponto que muitas relações locatícias acabam na Justiça.
O que diz o Código Tributário Nacional
De acordo com o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN):
“Contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.”
Ou seja, perante a prefeitura, o responsável legal é sempre o proprietário. O carnê é emitido em seu nome, e é ele quem responde por eventuais débitos. Mesmo que o contrato de locação transfira o pagamento ao inquilino, a obrigação tributária não muda.
Se o imposto não for pago, a cobrança e eventuais penalidades — como juros, multas e até penhora — recaem sobre o dono do imóvel, e não sobre o locatário.
O que permite a Lei do Inquilinato
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) autoriza que o contrato de locação repasse o pagamento do IPTU ao inquilino, mas essa transferência só vale se estiver expressamente prevista no contrato.
Segundo o artigo 23 da lei, é dever do locatário pagar os encargos tributários “desde que assim esteja previsto no contrato”.
Portanto:
- Se o contrato menciona o IPTU, o inquilino deve pagar;
- Se não houver cláusula específica, a responsabilidade permanece com o proprietário.
Mas, mesmo com essa previsão, a prefeitura não reconhece o inquilino como contribuinte. Em caso de inadimplência, quem será cobrado é sempre o dono do imóvel.
Especialistas explicam o impasse
O advogado Ermiro Neto, professor de Direito Imobiliário da Faculdade Baiana de Direito, para o portal Valor Investe resume:
“Não tem como alterar na prefeitura a regra de responsabilidade do proprietário. O que se convencionou foi colocar no contrato que o inquilino pagará as despesas do imóvel.”
Isso significa que a obrigação é contratual, não tributária. Se o inquilino não pagar, o dono precisará quitar o débito junto à prefeitura e depois cobrar o valor judicialmente.
Isenções e cálculo do IPTU
O IPTU incide sobre o valor venal do imóvel — uma estimativa de mercado feita pela prefeitura com base em critérios como localização, padrão de construção e melhorias urbanas.
Em algumas cidades, há isenções para aposentados e pensionistas, como em São Paulo, onde o benefício vale para quem:
- possui apenas um imóvel no município e o utiliza como residência;
- tem renda de até três salários mínimos (isenção total) ou até cinco salários mínimos (isenção parcial);
- possui imóvel com valor venal de até R$ 1,5 milhão.
