Planejar a sucessão patrimonial ainda em vida tem se tornado uma alternativa cada vez mais comum entre famílias brasileiras. Uma das estratégias mais adotadas é a doação de imóveis para os filhos, procedimento que, quando feito corretamente, pode isentar o pagamento de Imposto de Renda, além de reduzir custos e evitar disputas judiciais após o falecimento do proprietário.
A legislação permite a doação de bens imóveis desde que o ato seja formalizado por escritura pública em cartório e, posteriormente, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Após essas etapas, o imóvel deixa oficialmente de integrar o patrimônio do doador e não entra no inventário, o que simplifica o processo sucessório.
Um dos principais atrativos da doação em vida é a isenção do Imposto de Renda (IR). Isso ocorre quando o imóvel é transferido pelo mesmo valor de aquisição declarado à Receita Federal. Nessa hipótese, não há ganho de capital e, portanto, não existe incidência de IR para quem doa.
Para quem recebe o imóvel, o valor também não é considerado renda tributável, embora precise ser informado na declaração anual como rendimento isento ou não tributável. Essa comunicação é essencial para evitar questionamentos futuros do Fisco.
O cenário muda se o doador optar por atualizar o valor do imóvel para o preço de mercado no momento da doação. Nesse caso, a diferença entre o valor original e o valor atualizado pode ser tributada como ganho de capital, gerando cobrança de Imposto de Renda.
ITCMD e cuidados jurídicos
Apesar da isenção do IR, a doação de imóveis não é livre de tributos. Incide o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual, cuja alíquota varia geralmente entre 2% e 8%, conforme o estado e o valor do bem.
Especialistas alertam que a doação é uma transmissão definitiva de propriedade e que muitos doadores cometem o erro de acreditar que podem manter controle total do imóvel após a doação.
Para proteger o doador, é possível incluir cláusulas na escritura, como usufruto, inalienabilidade ou reversão, que garantem, por exemplo, o direito de morar no imóvel até o fim da vida.
Limites legais da doação
O Código Civil impõe limites claros. Pelo menos 50% do patrimônio, chamado de “legítima”, deve obrigatoriamente ser destinado a herdeiros necessários — como filhos, pais ou cônjuge. Doações que ultrapassem esse limite podem ser questionadas judicialmente.
Além disso, o doador não pode transferir todos os seus bens, deixando-se sem meios para a própria subsistência. Imóveis com dívidas ou pendências judiciais também não podem ser doados.
Como funciona o processo
A doação de um imóvel envolve três etapas principais:
- Declaração e pagamento do ITCMD no estado onde o imóvel está localizado;
- Lavratura da escritura pública de doação em um tabelionato de notas;
- Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, atualizando a matrícula.
Cada fase envolve custos variáveis, que dependem do valor do imóvel e das tabelas estaduais de emolumentos. Por isso, especialistas recomendam o acompanhamento de um advogado, mesmo não sendo obrigatório.
