Kênio de Souza Pereira*

O Senado aprovou na terça-feira (20/11), o texto-base Projeto de Lei Complementar n° 68/2018, que trata dos direitos e deveres das partes nos contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento, tendo o PLC sofrido emendas que em nada beneficiaram os consumidores. Pelo contrário, o texto se mostra totalmente desequilibrado, pois inova ao afrontar a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o Código Civil e o resultado do julgamento do Resp. 1300418 analisado em regime de Recurso Repetitivo pelo STJ.

Desde 2016 as construtoras e incorporadoras têm lutado para enfraquecer as normas legais que protegem o comprador de unidades na planta de certos abusos, que são praticados constantemente devido ao descumprimento do prazo para entrega das unidades, o que tem gerado inúmeros processos judiciais, a ponto de motivar o STJ a criar Súmulas para facilitar o julgamento de milhares de causas provocadas pelas construtoras.

O projeto se mostra tão desequilibrado que pretende burlar entendimento já sedimentado pelo STJ na Súmula 543, que garante ao consumidor a restituição imediata das parcelas pagas à construtora em caso de resolução do contrato, sendo que o novo projeto se configura como uma verdadeira “carta branca” às construtoras ao disponibilizá-las o prazo de 180 dias, a contar da data de formalização da rescisão, para ressarcir o promitente comprador.

Para tentar justificar a criação do projeto de lei, seus autores se basearam na falsa premissa de redução dos processos judiciais. Tal argumento é infundado, pois o projeto não é capaz de impedir que as construtoras continuem protelando tanto a entrega do imóvel quanto a restituição dos valores pagos em caso de rescisão motivada por sua própria falta contratual, sendo estes os principais pontos que originam ações judiciais envolvendo a matéria.

Além disso, há previsão de multa de apenas 1% sobre o valor já pago pelo comprador, estipulada para as construtoras em caso de inadimplemento contratual, o que denota total desequilíbrio frente a multa mínima de 25% imposta ao comprador em caso de desistência da compra da unidade, além de pagar a comissão de corretagem.

Ainda em relação à estipulação das multas rescisórias, estas foram fixadas em 25% para os empreendimentos sem patrimônio de afetação e de 50% para aqueles que contam com a afetação, sendo que a maioria das decisões judiciais dos Tribunais de Justiça Estaduais e Superior Tribunal de Justiça estipula que a multa por rescisão em decorrência de arrependimento do adquirente é de 10%, e que somente em casos excepcionais ela atinge 25%, ou seja, quando a comissão de corretagem tenha sido paga pela construtora.

Havendo patrimônio afetado, o PLC 68/2018 determina a retenção de 50% dos valores pagos a título de multa caso o adquirente se arrependa da compra. Tal fato desestimulará a adoção do Patrimônio de Afetação, que foi criado para estimular a proteção do consumidor, ocasionando efeito contrário, pois penalizará o consumidor que desejar ter maior segurança da conclusão da obra, em flagrante vantagem exagerada às construtoras.

Trata-se, portanto, de um projeto de lei desequilibrado que traz perplexidade, levando a crer que foi elaborado por especialistas defensores dos interesses das construtoras. Basta vermos que não existe nenhuma penalidade para a construtora que não pagar o crédito do comprador após passar os 180 dias de prazo, a contar da rescisão. Da forma que está, tendo a construtora 6 meses para atrasar sem multa, e depois, mais 6 meses para pagar o valor que pertence ao comprador, este ficará mais de um ano esperando, para depois ter que entrar com o processo judicial. Se realmente tivessem a intenção de reduzir as ações, o texto deveria conter uma multa de 100% para a construtora que não cumprisse a lei e deixasse de pagar o crédito após o prazo de 6 meses.

O Senado falhou ao deixar de proteger os cidadãos que compram unidades na planta, pois atendeu basicamente o lobby das incorporadoras e construtoras que financiam os políticos, restando a Câmara Federal fazer algo para evitar a consagração de um projeto que visa basicamente afrontar o CDC e as decisões do STJ. É de fundamental importância que a sociedade entenda os riscos e prejuízos caso a Lei seja aprovada nos moldes informados, o que certamente ocasionará grandes perdas aos consumidores.

* Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis e Vice-diretor da Abradim – Associação Brasileira de Direito Imobiliário