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Fundos de Investimentos Imobiliários não serão taxados na Reforma Tributária

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Fundos de Investimentos Imobiliário | Crédito: Pixabay
Fundos de Investimentos Imobiliário | Crédito: Pixabay

Os rendimentos de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) não serão mais taxados em 15% como estava proposto no texto original da Reforma Tributária. A ideia é que os FIIs continuem com rendimentos isentos de impostos. A alteração deverá ser divulgada ainda nesta semana, conforme informações do Ministério da Economia.

O que são os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)?

O professor e Direito Tributário da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), Paulo Roberto Coimbra, explica que o Fundo Investimento Imobiliário (FIIs) é uma entidade que foi criada, justamente, para a captação de recursos destinados a financiamentos de projetos na indústria da construção civil, gerando um retorno de capital para reaplicação em outros investimentos, seja na aquisição de imóveis, na construção civil, em aluguéis e, até mesmo, em obras de infraestrutura.

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Em outras palavras, investidores aplicam recursos em um Fundo que subsidia a indústria da construção. Após terem retorno vindo do Fundo, os aplicadores precisam retirar os lucros para reinvestir, caso queiram.

A aplicação dos recursos obtidos com os FIIs vai depender das ações tomadas pelo gestor do Fundo, o qual precisa seguir objetivos e políticas pré-definidas. Os investimentos podem ser bem-sucedidos ou não, o que determinará a valorização ou a desvalorização das cotas.

Segundo o professor especialista em Direito Tributário da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), Onofre Alves Batista, a taxação tornaria os investimentos em fundos imobiliários pouco atrativos.

“Você teria uma taxação na retirada de recursos de quem aplicou, e isso poderia impactar completamente nesses Fundos, praticamente neutralizando a possibilidade de uso desse investimento. Onera-se demais quando é tributada a saída dos dividendos, dos ganhos eventuais desses fundos. Você acaba tornando os investimentos pouco atrativos”, explica o especialista.

Crédito: Divulgação
Professor Onofre Batista | Crédito: Divulgação

De acordo com Onofre Batista, caso a proposta de taxação permanecesse no texto da Reforma Tributária, os resultados poderiam ser desastrosos para a FIIs. “De modo geral, o país teria um impacto muito negativo. Os Fundos Imobiliários ficariam inviabilizados, porque na hora de compartilhar os ganhos entre os partícipes, a partilha de cada um seria taxada, causando um problema adicional maior. Penso que o Ministério da Economia realizou o projeto, mas não discutiu nem pensou nas exceções”, opina.

Para o professor, o benefício dos FIIs é enorme, e impacta na manutenção da indústria de construção civil, mantendo-a aquecida, o que ajuda na retomada do setor econômico.

“A isenção dos Fundos Imobiliários incentiva a construção civil e favorece a disponibilidade de imóveis à locação. Essa tributação poderia agravar, inclusive, o problema de moradia no país, desaquecendo, ainda, a construção civil”, avalia.

Com a mudança no projeto, a Receita Federal deixará de arrecadar R$ 850 milhões de impostos por ano, segundo o especialista em Direito Empresarial e sócio do PLC Advogados, Júlio Lima, pois a lei atual não prevê imposto sobre a distribuição de resultados de Fundos.

“No texto original da Reforma Tributária, proposto pelo Palácio do Planalto, há previsão de incidência de imposto de renda à alíquota de 15% sobre a distribuição do Fundo. Essa incidência significa, automaticamente, uma diminuição significativa do resultado do Fundo para o investidor, o que evidentemente desestimula o investimento”, explica.

Júlio Lima | Crédito:  Divulgação
Júlio Lima | Crédito: Divulgação

Júlio Lima esclarece que essa tributação federal, via Imposto de Renda, seria destinada aos cofres públicos em detrimento dos investimentos privados. “Os fundos de investimento imobiliário são responsáveis pelo aporte em projetos de loteamento, prédios comerciais, execução de centros de distribuição e diversas obras em todo o país. Seria uma perda grande para o setor de construção civil se o fim da isenção sobre os rendimentos fosse aprovado pelo Congresso”, avalia

Segundo o professor especialista Paulo Roberto Coimbra, os cotistas do Fundo de Investimentos Imobiliários já sofrem tributação. “Atualmente, essa classe de ativos é tributada em 20% se houver ganho de capital pela valorização das cotas através de suas vendas. A  isenção que existe é quando o Fundo aufere investimento”, explica.

Ainda de acordo com Paulo Coimbra, o FIIs é importante, principalmente, para viabilizar projetos de grande porte para o país.

“Viabiliza o desenvolvimento de captação de investidores para projetos de maior porte que requerem a captação de investidores. Se o fundo não tiver essa taxação, ele passa a servir como um veículo para investimentos que proporcionam o desenvolvimento das atividades de construção civil e empreendimentos imobiliários, que são necessárias sobre diferentes aspectos, como geradoras de emprego e alavancadoras da economia do país”, salienta.

Para Coimbra, aumentar a taxação sobre os Fundos Imobiliários diminuiria os investimentos, e como consequência impactaria diretamente na geração de renda e emprego e na recuperação econômica do país.

Na avaliação do Real Estate, Lucas Reis, da Portofino Multi Family Office, a suspensão da taxação reflete positivamente para os Fundos Imobiliários.

“A suspensão da taxação dos dividendos de Fundos Imobiliários para pessoa física foi muito positiva e impacta consideravelmente a indústria. Grande parte dos investidores que movimentam a indústria de Fundos Imobiliários é composta por pessoas físicas e a isenção do IRPF para este ativo é um grande atrativo”, pontua.

Caso a taxação permanecesse e fosse aprovada, Lucas Reis avalia que boa parte dos investidores “migrariam para outros ativos menos arriscados, e com retornos semelhantes (após a taxação)”.

No que diz respeito à economia real, Lucas Reis reforça que grande parte dos investimentos em grandes obras seriam impactados.

No que diz respeito ao impacto em termos de economia real, devemos levar em consideração que mais de 50% dos investimentos em infraestrutura realizados no país nos últimos anos foram financiados via Fundos Imobiliários, além da contribuição deste veículo de investimento junto ao segmento de habitação. Uma vez aprovada a taxação de dividendos, certamente este volume de investimentos seria comprometido e, consequentemente, a liquidez diária dos respectivos ativos seria reduzida significativamente”, avalia.

Em junho, 27,77% dos FIIs foram positivos

O Fundo de Investimentos Imobiliários (FIIs) fechou o primeiro semestre deste ano com saldo positivo. Conforme dados divulgados pela Smartbrain, 50 FIIs de um total de 180 obtiveram desempenho positivo.

Neste levantamento, os desempenhos dos FIIs consideram as variações das cotas e os rendimentos – também chamados de dividendos, que são os aluguéis.

Desde o início do período de contingenciamento da pandemia da Covid-19, do início de março de 2020 até o final de junho de 2021, 34 Fundos Imobiliários, ou aproximadamente 24% do total negociado (142), apresentaram desempenhos no azul

Os três fundos no topo do ranking são Hectare CE FII (HCTR11) com 37,53%, o General Shopping e Outlets do Brasil (GSFI11), com rentabilidade de 30,98%; e o Habitat II FII (HABT11), com retorno de 28,11%.

No acumulado de 2021, até o final de junho, os destaques foram: o General Shopping e Outlets do Brasil (GSFI11), com rentabilidade de 53,87%; o BB Progressivo (BBFI11B), o qual teve rentabilidade de 34,99%; e o Grupo RCFA (RCFA11), que apresentou uma valorização de 21,31%.

Em junho, aproximadamente 28% dos 198 fundos imobiliários que foram negociados na B3 tiveram retornos positivos. Destacaram-se o Alianza FOF (AFOF11), fundo que teve valorização de 102,75%; o General Shopping e Outlets do Brasil (GSFI11), com valorização de 28,78%; e, em terceiro, o fundo Caixa Cedae (CXCE11B), com alta de  8,20% no mês.

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