Uma nova regulamentação chamou atenção ao permitir que a Prefeitura de Vitória, no Espírito Santo, assuma terrenos vazios e imóveis abandonados no Centro Histórico da cidade para transformá-los em moradia popular. Apesar de ter ganhado destaque por esse caso específico, a possibilidade de tomar imóveis abandonados no Brasil não é uma exclusividade capixaba.
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Ela está prevista em leis federais que valem para qualquer município do país, incluindo as cidades de Minas Gerais.
A base legal está no Estatuto da Cidade, lei federal em vigor desde 2001, e no Código Civil, que juntos dão às prefeituras ferramentas para agir sobre imóveis urbanos que não cumprem sua função social ou que foram efetivamente abandonados pelos donos.
Cabe a cada município regulamentar a aplicação dessas regras dentro do próprio Plano Diretor, o que já foi feito por diversas cidades brasileiras, entre elas Belo Horizonte.
Belo Horizonte já aplica regras sobre imóveis abandonados
Em Minas Gerais, a capital regulamentou o uso desses instrumentos ainda em 2020, por meio de uma lei complementar ao Plano Diretor da cidade, sancionado no ano anterior.
A norma prevê que a Prefeitura de Belo Horizonte pode notificar donos de terrenos não edificados, subutilizados ou efetivamente abandonados para que deem um uso adequado ao imóvel dentro de um prazo determinado.
Se o proprietário não regularizar a situação, o Município pode aplicar o IPTU progressivo no tempo, com aumento gradual da alíquota do imposto ao longo de cinco anos consecutivos.
Caso ainda assim o dono não tome nenhuma providência depois desse período, a Prefeitura pode partir para a desapropriação do imóvel, com pagamento feito em títulos da dívida pública, e não em dinheiro à vista.
Como funciona o processo contra imóveis abandonados no Brasil
O caminho previsto em lei para lidar com imóveis abandonados no Brasil segue, de forma geral, a mesma sequência de etapas em qualquer cidade que tenha regulamentado o tema.
Primeiro, a prefeitura precisa reunir evidências de que o imóvel está realmente abandonado, como mato alto, entulho, portas e janelas quebradas, ausência de manutenção e falta de resposta a notificações anteriores. Simplesmente manter uma casa fechada por um período, por si só, não caracteriza abandono perante a lei.
Depois de reunir esses elementos, o município notifica o proprietário oficialmente e garante um prazo, geralmente de 30 dias, para que ele apresente defesa, documentos ou demonstre interesse em manter, usar ou recuperar o imóvel.
Só depois dessa etapa é que a prefeitura pode avançar para a chamada arrecadação provisória, quando passa a exercer a posse do bem, mesmo sem retirar definitivamente a propriedade do dono.
A partir da arrecadação provisória, o proprietário ainda tem um novo prazo, de até três anos em muitos municípios, para regularizar a situação e reaver o imóvel.
Somente se ele permanecer inerte durante todo esse tempo é que a prefeitura pode incorporar o bem definitivamente ao patrimônio público e decidir sua nova destinação, que pode incluir moradia popular, equipamentos públicos ou outros projetos de interesse da cidade.
Instrumento é usado para reduzir vazios urbanos em várias cidades
Além de Belo Horizonte, outras capitais e municípios brasileiros já regulamentaram instrumentos semelhantes para lidar com imóveis abandonados no Brasil, como Recife, João Pessoa e cidades do interior de diferentes estados.
A lógica por trás dessas regras é sempre a mesma: incentivar o uso de terrenos e construções ociosas em áreas que já contam com infraestrutura urbana, evitando que a cidade se espalhe para regiões mais distantes e ambientalmente sensíveis.
Para os proprietários, a legislação deixa claro que manter alguma forma de uso, conservação ou plano concreto de ocupação impede que o imóvel seja enquadrado como abandonado, mesmo em cidades que já regulamentaram esses instrumentos.
O caso de Vitória, embora tenha ganhado repercussão nacional, reflete um movimento que já vem avançando em diferentes partes do país, incluindo municípios de Minas Gerais, na tentativa de reduzir vazios urbanos e ampliar a oferta de moradia nas regiões centrais das cidades.
