Novo Plano Diretor de BH preocupa o mercado imobiliário
Em vigência plena desde o início de fevereiro, o Plano Diretor de Belo Horizonte, aprovado em 2019, preocupa o mercado imobiliário da Capital, que estima queda nos lançamentos de imóveis neste ano. Com a nova legislação, o aproveitamento construtivo dos lotes passou a ser o Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) próprio do zoneamento. Ou seja, se o terreno tem mil metros quadrados poderá ser utilizado apenas esta metragem para construção.
Anteriormente, em um área com essa dimensão, na região Centro-Sul da cidade, poderia ser construído um empreendimento de 2.700 m², visto que o coeficiente de aproveitamento era de 2,7 vezes o tamanho do lote. Para aproveitar a legislação antiga e fugir de possíveis prejuízos, proprietários de terrenos “correram” para vendê-los e empresários para comprá-los. Por consequência, os lançamentos de novos apartamentos na Capital bateram recorde em 2022.
Quem explica é o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Renato Michel. Ele afirma que o potencial construtivo retirado até pode ser recomposto comprando-o da Prefeitura, mas os valores são altos, o que tende a impactar ainda o preço dos imóveis e, consequentemente, o bolso dos consumidores.
“Um apartamento na Savassi de 100 mil m² que custava ontem R$ 1 milhão, se aplicarmos a lei tal como ela está hoje, vai custar R$ 1,400 milhão, R$ 400 mil a mais só por essa mudança do Plano Diretor. Então, no final das contas, temos que entender que se o governo aumentar o imposto, quem vai pagar por isso é o comprador. Se a prefeitura retira o coeficiente e cobra por ele, quem vai pagar por isso é o comprador. O construtor é só o intermediário. Ele compra o terreno, faz a instalação e vende. Quanto mais obstáculos e sobrepesos os nossos entes federativos, tanto município quanto Estado e União colocarem, mais caro o consumidor vai pagar”, ressalta.
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“São discussões que a gente teve muito forte no ano de 2019 quando essa lei foi aprovada e agora voltamos a discutir exatamente porque a fase de transição terminou no dia 5 de fevereiro e começamos uma nova fase, na qual temos muitas dúvidas sobre o que vai acontecer com o mercado. Então, houve uma antecipação e daqui para frente, provavelmente, teremos uma queda no volume de lançamentos pelas dificuldades trazidas pelo novo plano”, complementa.
Segundo Michel, há conversas com a Prefeitura de Belo Horizonte para tentar flexibilizar alguns pontos do Plano Diretor, porém, as tratativas ainda não avançaram.
Ele ainda salienta que a provável queda vem em um momento de baixo estoque na Capital, o que eleva ainda mais os valores dos novos apartamentos, afastando compradores e fazendo com que Belo Horizonte “exporte riqueza”. O executivo do Sinduscon-MG ressalta que os imóveis estão indo para municípios da Grande BH como Nova Lima, Contagem, Betim e Santa Luzia, justamente por oferecer opções de moradias mais baratas.
Mercado em 2022
De maneira oposta à alta de 12,36% nos lançamentos, as vendas de apartamentos novos na Capital e Nova Lima caíram 6,93% no ano passado. Ao todo, foram 5.036 imóveis vendidos, com destaque para a categoria standard (de R$ 236.501 até R$ 500 mil), com 2.463 comercializações e 48,9% de participação no total de negociações. O padrão econômico (até R$ 236,5 mil), primeiro no ranking de 2021, registrou 1.172 vendas e 23,3% de participação.
As informações são do Censo do Mercado Imobiliário, realizado pela Brain Consultoria para o Sinduscon-MG. Conforme o levantamento, uma das justificativas para a retração foi o aumento de 12,76% do Custo Unitário Básico de Construção (CUB/m²). Este fator fez com que o preço médio das novas moradias subisse 13,31%, afetando a compra pela população de mais baixa renda. Apesar do recuo, foi o segundo melhor desempenho de vendas desde o início da série histórica do estudo, iniciada em 2016.
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