Expansão do varejo impulsiona construção civil e atrai fundos imobiliários em Minas Gerais
O processo de expansão das redes varejistas, com destaque para os segmentos farmacêutico e supermercadista, tem beneficiado alguns players do setor de construção em Minas Gerais. Essa externalidade positiva da ampliação do número de lojas também impacta outros mercados, como o de fundos de investimento imobiliário (FIIs).
O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Raphael Lafetá, ressalta que o segmento de obras para o comércio ainda não possui uma participação tão relevante quanto a construção civil ou o mercado de infraestrutura. No entanto, ele também destaca que a expansão das redes varejistas tem movimentado construtoras especializadas na área.
“Existem empresas da construção civil que prestam serviços para uma rede de farmácias ou de hotéis, por exemplo, mas ainda é um mercado muito específico, que não é o principal mercado da indústria da construção”, diz.
Uma das empresas que têm se especializado nesse segmento é a Inconew Construtora, sediada em Uberlândia, no Triângulo Mineiro. O CEO do Grupo Inconew, Pedro Paulo, avalia que uma das principais vantagens de atuar nessa área é a possibilidade de colaborar com o desenvolvimento da economia local e a valorização da região.
Ele destaca que o segmento de imóveis para comércio e varejo já responde por uma parcela que varia entre 20% e 30% do faturamento anual do negócio. A empresa, segundo Paulo, tem se diversificado ao atuar com empreendimentos desse tipo e também com imóveis verticais, residenciais e loteamentos. Entre os principais clientes, o destaque fica para as redes supermercadistas.
De acordo com dados da Associação Mineira de Supermercados (Amis), as redes mineiras abriram 45 lojas entre os meses de janeiro e agosto de 2025. Vale ressaltar que esse número se refere a unidades efetivamente novas, desconsiderando reformas, aquisições, ampliações e mudanças de bandeira.
A projeção inicial para o ano inteiro era de 80 inaugurações, com as empresas investindo R$ 1,26 bilhão nesses projetos. Esse valor é 3,53% superior ao aporte realizado ao longo de 2024 (R$ 1,217 bilhão), quando o Estado registrou 88 novas unidades.
Outro segmento que tem ampliado o número de unidades físicas no mercado mineiro é o varejo farmacêutico. De acordo com o Conselho Regional de Farmácia de Minas Gerais (CRFMG), o Estado reúne 9.749 drogarias, das quais 516 foram registradas em 2025. Além disso, a região possui 4.222 farmácias, sendo que 197 foram registradas no ano passado.
Já o Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas de Minas Gerais (Sebrae Minas) demonstra que o mercado local registrou 540 aberturas de empresas deste segmento e 452 fechamentos ao longo do último exercício, o que resulta em um saldo positivo de 88 negócios abertos. Esse resultado é 67,29% inferior ao saldo de 2024 (269), quando foram contabilizadas 667 aberturas e 398 fechamentos.
Para Raphael Lafetá, a aposta em se especializar e ingressar nesse mercado é algo que pode render bons frutos, principalmente em um cenário de expansão de algumas redes varejistas em Minas. O dirigente ressalta que esse tipo de decisão deve sempre partir de cada empresa, conforme aquilo que ela define como prioridade.
“Essa expansão no varejo cria oportunidades para empresas da indústria da construção civil se especializarem e se estruturarem para atender a essa demanda”, avalia.
Vantagens do modelo built to suit
Entre os modelos mais utilizados nesse tipo de projeto está o built to suit (BTS), de construções sob medida. O CEO do Grupo Inconew, Pedro Paulo, destaca que uma das grandes vantagens do modelo está na garantia de uma renda previsível e de longo prazo, uma vez que os contratos superam dez anos de duração. “Além disso, o risco de vacância é mais baixo. Quanto ao retorno do investimento, acredito que há menos risco operacional”, avalia.
O presidente do Sinduscon-MG, Raphael Lafetá, explica que esse tipo de contrato é muito aplicado em imóveis comerciais e tende a beneficiar as duas partes envolvidas. No caso do contratante, a vantagem está na possibilidade de iniciar as operações de forma mais ágil.
“Essa é uma boa solução para os segmentos de varejo, comércio e indústria de galpão que desejam colocar em funcionamento seus estabelecimentos de forma mais rápida”, diz.
Quanto aos custos desse modelo, o especialista pontua que eles vão depender do método de construção adotado e da eficiência da construtora contratada para realizar o projeto. Existem diversas variáveis que devem ser levadas em consideração.
Outro ponto importante a respeito do BTS, segundo Paulo, é a valorização do ativo ao longo do tempo. Ele aconselha os investidores a prestarem mais atenção nesse fator e não apenas nos rendimentos da locação.
“As lojas, em muitos casos, estão localizadas em regiões que estão crescendo nas cidades, com o surgimento de outros empreendimentos ao seu redor. Isso faz com que o imóvel se valorize ao longo do tempo”, observa.
Busca por conveniência
Pedro Paulo relata que as pessoas estão buscando cada vez mais opções de conveniência, que permitem morar, trabalhar e consumir na mesma região. Segundo ele, as pessoas querem ter tudo mais próximo, sem a necessidade de deslocar grandes distâncias para realizar determinada atividade.
O empresário destaca que muitas pessoas têm saído das grandes metrópoles brasileiras, devido à má qualidade de vida, e buscado cidades em ascensão no interior, como Uberlândia. Esse cenário favorece a manutenção do movimento de expansão das varejistas, principalmente em cidades de médio porte, nos próximos anos.
Os street malls são uma das soluções que o setor da construção encontrou para atender a essa demanda por conveniência. Raphael Lafetá avalia que o modelo é uma boa solução para as microrregiões, por exemplo, devido à oferta de diferentes serviços para a população local.
Esse tipo de empreendimento visa proporcionar maior conveniência aos clientes, além de beneficiar a mobilidade. “Os street malls têm uma função importantíssima na organização das cidades, para mobilidade e acesso aos serviços. Essa solução é uma tendência que veio para ficar”, afirma.
A última edição do Censo Brasileiro de Strip Malls identificou 107 empreendimentos deste tipo em Minas Gerais, o equivalente a 7,11% do total mapeado no Brasil (1.505). De acordo com o levantamento realizado pela Brain Inteligência Estratégica, em parceria com a Associação Brasileira de Strip Malls (ABMalls), essa é a segunda maior concentração no País, ficando atrás apenas de São Paulo, com 884 unidades.
Fundos imobiliários de varejo
Outro segmento que também pode se beneficiar com a expansão das varejistas mineiras são os fundos de investimento imobiliário de varejo. Neste mercado, são aplicados recursos em imóveis comerciais voltados para o setor varejista, com o objetivo de obter retorno financeiro por meio de aluguéis e demais formas de exploração comercial.
O mercado de FIIs de varejo ainda é pouco explorado em Minas Gerais, mas o sócio e gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, Alexandre Rodrigues, avalia que o Estado tem demonstrado ser propício para esse segmento. Ele relata que a gestora tem obtido ganhos em desinvestimentos e realocado ativos com rapidez, aproveitando oportunidades de renda no mercado mineiro.
A Rio Bravo é a gestora do fundo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), um dos primeiros fundos com foco no varejo de rua no Brasil, e possui em seu portfólio uma loja da rede mineira Supernosso localizada no Centro de Belo Horizonte. Anteriormente, o espaço era ocupado por uma agência do banco Santander.
Rodrigues destaca que a troca de inquilino foi realizada de forma imediata, sem vacância e com contrato de dez anos. O FII também vendeu um imóvel na Praça Tiradentes por R$ 18,5 milhões, 6,9% acima do laudo de avaliação e com taxa interna de retorno (TIR) de aproximadamente 12,1% ao ano (a.a.).
Outro fundo da empresa, a Rio Bravo Oportunidades Imobiliárias (RBOP11), realizou recentemente a venda da loja térrea do Bravo! BH, na capital, por R$ 7,8 milhões, valor 207% acima do laudo, com TIR estimada em 15,6% a.a. O gestor avalia que esta última operação é uma evidência do apetite do comprador por varejo de rua bem localizado e com liquidez para esse tipo de ativo.
“Esses três movimentos, todos em Belo Horizonte, demonstram profundidade de demanda por pontos comerciais, premissas centrais para FIIs de varejo”, esclarece.
O especialista ainda afirma que há abertura e velocidade de decisão por parte de operadores de varejo em Minas quando o ponto entrega fluxo, acesso e métricas de fachada e área coerentes. Ele destaca que, no caso do Supernosso, o ativo não ficou vazio e a transição ocorreu com continuidade de renda, dentro de práticas comerciais usuais.
“Não observamos resistência quando o imóvel é tecnicamente adequado e bem posicionado; ao contrário, observamos competitividade por endereços certos, como ilustram nossos resultados em Belo Horizonte”, conclui.
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