Fiador pode ter bem familiar penhorado, decide o Supremo

As pessoas que pretendem ser fiadoras de imóveis comerciais devem ficar atentas. Decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) permite a penhora de bem de família dado em garantia pelo fiador em contrato de locação comercial para quitar dívida deixada pelo inquilino. A decisão, na avaliação de entidades do mercado imobiliário, é positiva, uma vez que representa mais segurança jurídica nas relações locatícias.

A Lei 8.009/1990, que protege o devedor de ter sua moradia familiar executada judicialmente para pagar dívidas, traz uma exceção, no caso de fiança, especificada no artigo 3º, inciso VII.

Essa foi a tese fixada, por 7 votos a 4, pelo STF e pelo relator da ação encerrada em 8 de março, ministro Alexandre Moraes.  Ele entendeu que o fiador exerce seu direito à propriedade, ao oferecer seu imóvel como garantia contratual de livre e espontânea vontade, com plena consciência dos riscos decorrentes de eventual inadimplência.

“O caso é que ele está consciente de que seu patrimônio pode ser penhorado, caso o locatário não pague o aluguel. Tanto é que ninguém dá fiança para qualquer um”, observa a vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG ), Flávia Vieira.

Ela explica que a questão chegou ao STF porque um fiador, que teve seu imóvel penhorado, alegou que se tratava de um bem de família e não podia ser sacrificado numa transação comercial. Ele perdeu a causa no Tribunal de Justiça de São Paulo e recorreu ao STF, já que era matéria constitucional.

Modalidade mais usada

Estatisticamente, cerca de 70% das relações locatícias no Brasil são garantidas pelo instituto romano da fiança. A principal causa do seu “sucesso”, diz Flávia Vieira, é que ele é o único modal gratuito de conquista da locação. As alternativas são o seguro-fiança, os títulos de capitalização, cauções em dinheiro, que encarecem o processo.

Só para se ter uma ideia, o seguro-fiança chega a 15% do valor do contrato, no caso do aluguel comercial. A decisão não muda nada no processo de locação, já que reafirma uma prática já utilizada no mercado, mas restabelece a segurança e a estabilidade jurídicas para o mercado de locação comercial, viabilizando os negócios.

“Se o fiador tivesse vencido a causa, haveria um impacto financeiro. Por um lado, porque as garantias seriam mais caras. Por outro, seria necessário fazer um aditivo em milhares de contratos para substituir a fiança, o que oneraria diretamente o processo”, diz a dirigente do mercado imobiliário.

Flávia Vieira destaca que foi uma iniciativa dos Secovi’s de todo o Brasil, reunidos na Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários, a contratação de uma banca de advogados prestigiada no mercado. “Nós não apenas financiamos a defesa – e isso não é barato –  como também a municiamos de informações e argumentos”, conta.

Um deles foi o de que 90% dos fiadores são pessoas físicas que entram como fiadores de sua própria empresa (pessoa jurídica) para não recorrer a formas mais caras de fiança e evitar a descapitalização. Outro, segundo ela, foi fundamental na decisão do ministro Alexandre de Moraes: a de que o percentual de execuções de imóveis de fiadores é irrisório. “Antes disso, há várias possibilidades de negociações, como ampliação de prazos e parcelamentos do débito”, conclui Flávia

O entendimento de Alexandre de Moraes foi seguido pelos ministros Nunes Marques, Luís Roberto Barroso, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux. Divergiram da decisão os ministros Luiz Fachin, Rosa Weber, Cármen Lúcia e Ricardo Lewandowski. Segundo Fachin, o direito à moradia deveria prevalecer sobre os princípios da autonomia contratual e da livre iniciativa, que podem ser resguardados de outras formas.