Lançamentos imobiliários caem em BH e Nova Lima

Os lançamentos imobiliários em Belo Horizonte e Nova Lima registraram em maio queda de 17,1% na comparação com o mês anterior. Enquanto em abril foram lançadas 461 unidades, em maio esse número foi reduzido para 382, em onze empreendimentos imobiliários cujo valor total chega aos R$ 263 milhões. As vendas também tiveram retração, de 31%, ao passar de 306 unidades em abril, para 211 em maio, com um valor global de vendas de R$ 204 milhões.

Estas são algumas das conclusões do Censo do Mercado Imobiliário divulgado ontem pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG). O estoque continua baixo: no final do mês de maio, o mercado imobiliário das duas cidades contava com 2.795 apartamentos novos disponíveis para comercialização. Em abril, eram 2.624.

Mesmo com o aumento de 6,5%, ainda há poucos apartamentos novos para comprar em Belo Horizonte e Nova Lima. “Belo Horizonte tem um estoque baixo para o seu porte, no mesmo nível por exemplo que o de São José do Rio Preto, em São Paulo, que tem 600 mil habitantes”, apontou o presidente do Sinduscon-MG, Renato Michel, em entrevista coletiva. Goiânia, por exemplo, tem 9 mil unidades disponíveis para venda.

A curva de estoque cai desde 2016, quando registrou 6 mil apartamentos disponíveis na região da Capital. Do estoque contabilizado em maio, apenas 6% das unidades para venda estão prontas, enquanto 44,11% estão na planta e 50,13% estão em construção. Destaca-se o fato de que a redução nos lançamentos, que tem como um de seus principais motivos o aumento nos custos de construção, tem uma base de comparação elevada: os recordes de venda no primeiro semestre de 2021.

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Menor volume de lançamentos representa menor volume de vendas, disse Michel.  Ao mesmo tempo, o setor de construção civil é pressionado pelo aumento dos insumos: nos últimos dois anos, houve um aumento no custo de construção de 73%, enquanto os apartamentos tiveram uma alta de 32%.

Michel também questiona dificuldades locais, próprias de Belo Horizonte. “Faltam terrenos, por exemplo, enquanto a aprovação de projetos junto à prefeitura exige prazos longos. O Plano Diretor enrijeceu a legislação, o que dificulta a vida do incorporador. Muitas empresas estão saindo do Estado para outras regiões por este motivo”, sustenta Michel.   

A instabilidade do cenário macroeconômico, com a inflação elevada que se reflete em menos poder de compra das famílias, também contribui para um cenário de incertezas, que desestimula o incorporador. “O que está provocando a queda das vendas é a redução dos lançamentos, puxada por sua vez pelos aumentos dos custos de produção. Há mais de dois anos, o custo da construção civil supera a inflação oficial no País”, concluiu, na mesma coletiva, a economista do Sinduscon-MG Ieda Vasconcelos.

“São aumentos impensáveis, que nos remetem ao período anterior ao Plano Real. E não há sinalização de arrefecimento”, acrescentou, referindo-se a altas como a do preço do concreto – que, só em junho, aumentou 10,7%; da cerâmica (8,2%); e do cimento, de quase 5%.

De acordo com a economista, está sendo um ano cheio de desafios. “O conflito entre Rússia e Ucrânia amplia a incerteza no cenário global, o que aumenta a inflação e a taxa de juros no mundo. Isso faz com que os recursos disponíveis para investimentos sejam direcionados para o mercado financeiro, o que poderá impactar o mercado de trabalho e, consequentemente, gerar reflexos negativos no mercado imobiliário”, analisa.

As expectativas do setor para o segundo semestre são mais otimistas. Em especial por conta das medidas aprovadas pelo Conselho Curador do FGTS para estimular as contratações do Programa Casa Verde e Amarela. Caso da ampliação do prazo de contratação para até 35 anos e o acesso ao programa de pessoas com renda de até R$ 8 mil. 

“Com a inflação, houve um descasamento entre a renda das famílias e o valor dos imóveis. Com estas medidas, a gente espera retomar a oferta de unidades econômicas, que já chegaram a representar 50% dos lançamentos”, revelou o presidente do Sinduscon, Renato Michel.

Resultados por padrão e região

As regiões Centro-Sul e Oeste possuem o maior patamar de unidades novas disponíveis para venda. A oferta está mais concentrada em imóveis de padrão econômico (até R$ 236.500) e de padrão Standard (de R$ 236.501 até R$ 500.000). O maior destaque nas vendas foi de apartamentos com padrão médio (de R$ 500 mil até R$ 1 milhão): 73 unidades ou 34,6% do total de 211 vendidas.

Esse foi o padrão com o maior volume, respondendo por quase 50% dos apartamentos que foram lançados em maio. Na análise por bairro, destacam-se a região Centro-Sul, com 25 apartamentos vendidos, e Venda Nova, com 47.

Unidades de até R$ 500 mil lideram negócios em 2022

As vendas de apartamentos novos, no acumulado dos primeiros cinco meses de 2022, caíram 36,6% em relação a igual período do ano anterior. Em 2021, foram comercializados 2.464 apartamentos novos neste período; em 2022, foram 1.562. Os fatores de retração foram os mesmos da verificada em maio, a começar pela comparação elevada.

Para se ter uma ideia, no mesmo período de 2017, foram vendidos 1.308 imóveis. O resultado das vendas de janeiro a maio de 2022 só é inferior ao registrado em 2021 e em 2016 (1.791 unidades vendidas). O período teve menos lançamentos e, consequentemente, menos vendas. Porém, o Índice Médio da Velocidade de Vendas de janeiro a maio (10,9%) manteve-se acima de 10%, o que é positivo.

“Quarenta por cento do que foi lançado neste início de ano foram vendidos”, atesta o presidente do Sinduscon-MG, Renato Michel. “Com a alta excessiva dos materiais, o incorporador se assusta e passa a postergar lançamentos”, acrescenta. Das 1.562 unidades vendidas nos primeiros cinco meses de 2022, 68,18% eram imóveis com valores até R$ 500 mil – padrão onde se observaram mais lançamentos no período. Segundo o Sinduscon-MG, o incremento do custo com os insumos ajuda a explicar esse resultado.

A maior queda percentual nas vendas foi registrada nos imóveis de padrão luxo, com valores entre R$ 1.500.001 até R$ 3.000.000,00. Apenas uma unidade foi vendida, o que pode ser atribuído ao aumento na taxa de juros. No ano passado, foram 267. Foram vendidos 80 imóveis padrão superluxo, que custam mais de R$ 3.000.000,00. Somente os apartamentos padrão studio – loft de um quarto mantiveram o ritmo de vendas.

Todos os outros tipos de apartamento tiveram queda quando comparados aos números recordes do ano passado. Apesar disso, o mercado imobiliário de BH e Nova Lima superou este ano o padrão pré-pandemia.