Log registra lucro recorde no segundo trimestre

Recorde de lucro e de entregas de galpões, vacância em patamares mínimos, inadimplência muito baixa. É neste céu de brigadeiro que voa em 2022 a  Log Commercial Properties, empresa mineira que é uma das maiores desenvolvedoras e locadoras de galpões logísticos classe A do Brasil. 

A Log registrou, no segundo trimestre deste ano, o melhor resultado trimestral de sua história: um lucro líquido ajustado de R$ 136 milhões, o que representa um aumento de 74% quando comparado ao mesmo período do ano anterior. No acumulado do ano, o lucro líquido ajustado alcançou R$ 261 milhões, correspondendo a um aumento de 30% em relação ao primeiro semestre de 2021. 

No primeiro trimestre, a empresa bateu recorde também na entrega de ativos: foram 171 mil m2 (72% Log) nos estados de Minas Gerais, Ceará e Pernambuco. Durante o primeiro semestre do ano já foram mais de 240 mil m2 de área bruta locável (ABL) entregues em cinco cidades do País, com 80% do espaço locado. As entregas totais previstas para o ano somam aproximadamente 415 mil m².

No segundo trimestre a receita líquida somou R$ 54 milhões, representando um relevante crescimento de 47% em relação ao mesmo período do ano anterior. O lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Lajida – ou Ebitda, em inglês), alcançou no segundo trimestre R$ 147 milhões, representando um aumento de 91% em relação ao mesmo período de 2021. A margem Ebitda no trimestre foi de 81,9%, em linha aos patamares históricos. No acumulado do ano, o Ebitda atingiu R$ 275 milhões, um crescimento de 25% em relação ao primeiro semestre de 2021.

Outro grande êxito da companhia no primeiro semestre está no nível de vacância. Foram 149,3 mil m2 de absorção bruta com a vacância estabilizada de 2,18%, muito abaixo da média nacional – a título de exemplo, em São Paulo, a área vaga ficou em apenas 9,6% no fim de junho, de acordo com a consultoria imobiliária Newmark. 

A inadimplência líquida da companhia segue em patamares mínimos (0,6% em junho), demonstrando a excelente qualidade do portfólio de clientes.

Comércio eletrônico impulsiona

Para estes resultados, contribuíram principalmente dois fatores: a enorme demanda do e-commerce e o movimento de “flight do quality”, em inglês “voo para a qualidade” ou seja, a procura crescente das empresas por galpões de qualidade. “O e-commerce mudou o patamar de crescimento da companhia e a demanda vai continuar crescendo, não no mesmo ritmo da pandemia, mas para atender às expectativas e necessidades de consumidores de todo o País, que mudaram seus hábitos de compra”, explica o diretor-financeiro (CFO) da Log Commercial Properties, André Vitória.

Classe A

O segundo fator que impulsionou o crescimento da Log foi a busca por qualidade de infraestrutura. Hoje, o parque logístico brasileiro, calculado em 170 milhões de metros quadrados em área bruta locável (ABL), só tem 15% de galpões classe A – ou seja, existe um mercado potencial de crescimento enorme para a Log, representado por empresas que têm procurado espaços mais adequados às suas necessidades operacionais.   

“80% do parque estão no Rio e em São Paulo e muitas empresas abrigam grandes operações em galpões de rua. Como a Log é o único player de atuação nacional, à medida em que ela se instala, é natural que as empresas migrem para condomínios nos quais os gastos administrativos são menores, os funcionários têm um espaço mais humanizado e a infraestrutura é muito melhor”, relata o executivo.

São galpões que podem ter 50 ou 50 mil metros quadrados, já que a Log trabalha com um sistema modular de galpões. Entre outros atrativos, os condomínios têm pátios de manobras, iluminação de led, espaço vertical alto, piso resistente a grandes volumes e um sistema avançado de prevenção de incêndios.

Investimentos

Atualmente, a Log realiza a gestão de mais de 1 milhão de m2 de ABL. Seu crescimento ocorre simultaneamente a um programa de investimentos da ordem de R$ 2 bilhões cujo objetivo é a construção de galpões em uma área de 1,5 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) em todas as regiões do País. O “Todos por 1,5”, como é chamado, deve ser concluído até 2024 –  89% do landbank (o banco de terrenos da empresa) necessário para atendê-lo já foram adquiridos.

Dados de mercado indicam que o e-commerce vem atingindo marcas históricas de vendas no Brasil e 69% do portfólio da Log é composto por clientes que estão direta ou indiretamente expostos ao crescimento do e-commerce.

Neste contexto, o Plano de Investimentos da empresa segue de vento em popa, com cada vez mais encomendas por parte dos clientes, entre eles os grandes players do e-commerce no País como a Amazon, Ambev, Magazine Luiza. Uma carteira de clientes que, segundo Vitória, é um dos principais ativos da Log.

Diversificação geográfica

Os três principais pilares do modelo de negócios da Log são a diversificação geográfica, a flexibilização dos galpões e a verticalização das atividades. No primeiro caso, é a única empresa do setor que atende em 17 estados mais o Distrito Federal, com unidades em 39 cidades nas cinco regiões do País.

“A gente sempre acreditou que seria importante estar perto dos grandes centros de consumo. Estamos expandindo isso pelo Brasil afora, principalmente no Nordeste”, aponta André Vitória, citando Recife, Salvador e Fortaleza, entre outras cidades, como novas fronteiras do mercado de galpões logísticos.

Minas Gerais é onde tudo começou. Aqui foi construído o primeiro galpão e ainda hoje o Estado tem um parque representativo nos negócios da Log. Exemplo disso é o PIB, o Parque Industrial de Betim, um projeto avançado para empresas e centros logísticos de todo o Brasil. São mais de 6 milhões de metros quadrados, em uma região estratégica, com terrenos 100% regularizados para indústria e logística.

Também em Minas, a empresa acaba de entregar três ativos totalizando aproximadamente 171 mil m 2 (85% Log) em Itapeva, ao lado de Extrema, uma localização estratégica a cinco minutos da Rodovia Fernão Dias, que liga o estado a São Paulo.

Companhia vende ativos por R$ 424 mi

A empresa acaba de divulgar, através de fato relevante, a venda de dois ativos em Minas, totalizando R$ 424 milhões. A transação, segundo o CFO da Log, sinaliza que o mercado mineiro está aquecido e há procura por ativos de qualidade.

Os ativos são a Log Betim II e o Parque Torino, conforme o fato relevante divulgado hoje.  

“Estas vendas refletem nosso modelo de negócios como desenvolvedora de ativos greenfield de alta qualidade e de grande atratividade no mercado. Desde o lançamento do plano de crescimento, em dezembro de 2019, acumulamos aproximadamente R$ 1 bilhão em vendas com a margem bruta média de 40%”, afirma o executivo.

“O ano tem sido de muito bons resultados e o foco é no crescimento. Mostramos ao mercado que temos um modelo de negócios resiliente, apesar do cenário macroeconômico ser desafiador. Esperamos manter esse alto nível de produção ao longo do ano, alcançando mais de 10 projetos simultâneos, com foco na qualidade e no prazo de execução, já reconhecidos por nossos clientes”, conclui.