Lula quer turbinar mercado imobiliário com estatal

Brasília – O governo Luiz Inácio Lula da Silva (PT) pretende autorizar a Empresa Gestora de Ativos (Emgea) a comprar parte da carteira de crédito imobiliário de bancos para liberar dinheiro novo e turbinar a compra da casa própria. A medida deve ser um dos eixos da medida provisória (MP) do crédito em elaboração pelo Executivo.

O texto também inclui a renegociação de dívidas do (programa de apoio a micro e pequenas empresas (Pronampe) e novas linhas de financiamento para microempreendedores individuais (MEIs) e pessoas de baixa renda inscritas no CadÚnico de programas sociais.

A ampliação do crédito é uma obsessão de Lula para dar gás ao crescimento do Produto Interno Bruto (PIB). O petista cobra de auxiliares mais crescimento e vê no canal de crédito o principal motor para isso.
A adoção de novas medidas de estímulo ao microcrédito e aos pequenos negócios foi uma demanda de Lula para presidentes dos bancos públicos. Ele pediu mais engajamento das instituições nessa agenda e um pacote robusto.

Após quase duas semanas de agenda negativa, com as turbulências em torno da Petrobras e a polêmica MP para reduzir a conta de luz no curto prazo, o anúncio das medidas de crédito pode ajudar a reverter esse clima, segundo auxiliares do presidente.

O anúncio estava previsto para a quarta-feira (10), mas foi adiado para ajustes. A nova programação é lançar o pacote na próxima segunda-feira (15).

Segundo pessoas que participam das discussões, um dos eixos da MP permite à Emgea fazer operações de securitização, com o objetivo de dar fôlego novo aos bancos para conceder crédito imobiliário.
O presidente da companhia, Fernando Pimentel, participou da reunião com Lula sobre o tema na quarta no Palácio do Planalto, em Brasília.

Na securitização, a companhia compra das instituições financiadoras o direito de receber as parcelas a serem pagas pelos mutuários no futuro. Com o dinheiro, os bancos podem dar novos empréstimos, algo que não seria possível se o recurso ficasse travado no balanço.

A Emgea foi criada em 2001 para administrar parte da carteira de crédito habitacional da Caixa com inadimplência elevada. Ela hoje desenvolve soluções financeiras para a recuperação desses créditos, mas não tem autorização legal para fazer securitização.

Técnicos afirmam que a estatal tem um crédito bilionário a receber do (Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), criado na década de 1960 para garantir o pagamento integral dos contratos do antigo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A dívida é paga pelo Tesouro Nacional.

A ideia em discussão é que a Emgea use o dinheiro, estimado em cerca de R$ 10 bilhões, para comprar parte da carteira de crédito imobiliário dos bancos (não só da Caixa, mas também de outras instituições que operam essas linhas), que poderiam direcionar o recurso para alavancar novos empréstimos.
A empresa também poderia oferecer um mecanismo de proteção para as instituições conseguirem tornar suas carteiras mais atrativas no mercado secundário, por meio de uma operação de troca de taxas.

A maior parte dos financiamentos imobiliários é remunerada por uma taxa de juros fixa mais Taxa Referencial (TR), abaixo dos retornos de mercado, usualmente atrelados a IPCA ou CDI mais algum ganho.
A proposta é criar um mecanismo que permita à Emgea atuar no intercâmbio dessas taxas ou dos indexadores. Na prática, a empresa pagaria ao banco a diferença entre as duas taxas, favorecendo as condições de venda da carteira no mercado secundário.

O ministro da Fazenda Fernando Haddad disse, no fim de março, que um dos focos do governo seria impulsionar a securitização. “Esse tipo de mecanismo, que é comum em todo o mundo, é raro no Brasil. Então, nós vamos fazer isso. E isso vai alavancar muito a construção civil no Brasil”, afirmou na ocasião.
As medidas são vistas como uma alternativa importante no momento em que a poupança dá sinais de esgotamento como principal fonte de financiamento barato para a compra da casa própria.

O Banco Central (BC) registrou uma saída de R$ 226,6 bilhões entre 2021 e 2023 (valores nominais). Por outro lado, as operações de securitização devem levar tempo até serem concluídas, o que deve adiar os efeitos no mercado imobiliário para 2025. Integrantes do governo defendem a liberação de uma parcela de 5% dos recursos da poupança dos 20% hoje parados em depósitos compulsórios, o que teria efeitos mais imediatos que vem. (Idiana Tomazelli, Adriana Fernandes e Marianna Holanda)