Mercado de galpões logísticos em Minas Gerais encerra 2024 em estabilidade

O mercado de galpões logísticos em Minas Gerais fechou 2024 com mais de 452 mil metros quadrados (m²) de absorção bruta e 289 mil m² de absorção líquida. De acordo com os dados da pesquisa First Look, realizada pela JLL, esse cenário fez com que o Estado encerrasse o ano com 13,6% de taxa de vacância, um avanço de 7,6 pontos percentuais (p.p.) frente ao registrado em 2023.

A taxa de vacância também subiu na maioria das regiões logísticas do Estado. Dentre elas, o destaque fica para Extrema, na região Sul, sendo a que mais recebeu novo estoque em 2024, com aumento acumulado de 12,4 p.p.. O município conta com 1,229 milhões m² de área ocupada e 187 mil m² de espaço vago.

Já o preço médio do aluguel deste tipo de imóvel em Minas se manteve estável ao longo do último ano, fechando o período a R$ 27/m², valor que representa um crescimento de 1,2% na comparação com 2023. As regiões logísticas de Betim e da Grande BH tiveram as maiores variações positivas no ano, com alta de 6,3% e 7%, respectivamente.

O mercado mineiro manteve um volume absorvido semelhante ao observado nos anos anteriores. Ele inclusive superou a absorção bruta registrada em 2023 (441 mil m²), mas ficou abaixo do alcançado em 2022, quando Minas Gerais fechou o ano com 456 mil m². O mesmo ocorreu no caso da absorção líquida, ficando acima do ano anterior (268 mil m²) e abaixo de 2022 (316 mil m²).

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O estudo ainda aponta que, liderado pela pré-locação da ID Logistics, o segmento de Transporte e Logística foi o mais forte no último trimestre de 2024, respondendo por 64% da área total em Minas. Além disso, o Mercado Livre esteve novamente entre as principais transações, com os 13,7 mil m² de área pré-locada em Juiz de Fora, na Zona da Mata.

Para o analista de pesquisa e estratégia da JLL, Rafael Picerni, o mercado mineiro de condomínios logísticos teve um desempenho forte ao longo de 2024 impulsionado, principalmente, pelo alto volume de novo estoque e pré-locações. “Minas Gerais registrou recorde de novo estoque em 2024, foram adicionados 542 mil m² de área, com isso o estoque total passou a ser de 3,5 milhões de m²”, relata.

Ele ainda aponta que o Estado vem se destacando nos últimos anos pelo rápido crescimento do mercado logístico, conseguindo manter um grande volume de absorções. No entanto, o especialista ressalta que, devido ao acúmulo de novo estoque do ano passado, a taxa de vacância sofre aumentos relevantes, chegando a 13,6% no último trimestre do ano.

A projeção da empresa de consultoria para o mercado de galpões logísticos em Minas Gerais é de mais 273 mil m² de novos estoques a serem integrados no mercado mineiro ao longo de 2025. Picerni explica que o mercado deve controlar as novas entregas de acordo com a demanda das empresas.

“O preço pedido de locação continuará em equilíbrio no Estado, ficando por volta de R$ 27 /m². Para 2025, a expectativa é que não ocorram grandes variações no preço”, avalia.

Cenário do mercado de galpões logísticos no Brasil

A pesquisa aponta que 2024 foi um ano histórico para o mercado de galpões logísticos no País, com a menor taxa de vacância já registrada, maior absorção bruta acumulada e melhor 4º trimestre.

Ao todo, foram mais de 4,3 milhões de m² de absorção bruta durante o ano em todo o território nacional, enquanto a absorção líquida fechou em 2,6 milhões de m². Isso fez com que a vacância nacional caísse 1,5 p.p. em relação a 2023, atingindo 8,4%.

O alto volume de transações ajudou a elevar o preço do aluguel no Brasil. O valor do metro quadrado subiu mais de 10% em um ano, sendo negociado, em média, a R$28.

A alta geral no volume de transações fez o estoque de galpões logísticos saltar de 21 milhões para 34 milhões de m² nos últimos quatro anos. Ou seja, 62% de crescimento.

Segundo o gerente da divisão industrial e logística da JLL, André Romano, isso demonstra que o mercado soube reagir à demanda e entregar produtos de qualidade, nas localidades desejadas pelos ocupantes, para atender a diversas demandas. “Vivemos um ciclo de expansão que teve a pandemia como catalisadora”, analisa.

Já o analista de pesquisa e estratégia da empresa de consultoria, Rafael Picerni, destaca que, desde 2020, o mercado tem vivido um crescimento acelerado, puxado por grandes empresas de varejo e e-commerce.

De acordo com o estudo da JLL, só o Mercado Livre foi responsável pela locação de 123 mil m² em cinco estados diferentes no 4º trimestre de 2024, sendo 90 mil m² só no Rio de Janeiro.

Projeções para o mercado nacional de galpões logísticos em 2025

A perspectiva, conforme o levantamento, é que mais de 3,5 milhões de m² de novos estoques passem a integrar o estoque nacional este ano. Isso deve elevar a vacância, apesar de os preços médios de aluguel terem projeção de seguirem em alta.

“É importante lembrar que existe a possibilidade de adiamento de alguns empreendimentos conforme comportamento da demanda”, pondera Picerni.

Romano explica que, depois desse crescimento exponencial, a expectativa é de que o mercado, que está mais maduro e consolidado, entre em uma fase de equilíbrio.