Novo Plano Diretor pode destravar loteamentos e habitação popular em BH

O desenvolvimento urbano de Belo Horizonte passa por um cenário de contrastes. Enquanto a demanda por moradia cresce, a oferta de novos loteamentos na Capital está estagnada há pelo menos duas décadas, cenário que deve se transformar com a implementação do Novo Plano Diretor, cujos debates devem se intensificar até o próximo ano.

A avaliação é que o atual modelo, marcado pelo endurecimento de regras de construção e ocupação, fechou as fronteiras da cidade, deslocando investimentos, empresas e moradores para os municípios vizinhos. Além disso, as normas prejudicaram mercados voltados a habitação popular.

De acordo com o vice-presidente da Associação das Empresas de Loteamento de Minas Gerais (Aelo-MG), Adriano Manetta, Belo Horizonte não tem loteamento novo relevante, como um novo bairro em implantação, há pelo menos 20 anos. A intensificação das restrições, segundo ele, aqueceu outros mercados e moldou a dinâmica de crescimento da cidade.

“Lugares que antes funcionavam com a lógica de segunda casa ou casa de campo, passaram a funcionar como primeira moradia e tiveram aumento de procura”, avalia.

Com o avanço das discussões, a expectativa é articular, junto à Prefeitura de BH e às entidades do setor, a revisão de entraves da capital, como o critério de outorga. A medida, que define quanto e como o proprietário pode pagar ao poder público para construir acima do limite básico permitido no terreno, é considerada insuficiente, especialmente para a viabilizar a habitação popular.

Segundo Manetta, com as exigências do poder público, o loteamento formal no atual formato não consegue atender a população de baixa renda. “Não há subsídio específico para o lote, nem segurança para o loteador quanto ao financiamento pela Caixa. A maioria dos projetos voltados a esse público sequer consegue aprovação no processo de viabilidade”, explica.

A escassez de oferta ao segmento, além de prejudicar a cidade e as famílias, impulsiona a atuação do loteador irregular, que comercializa lotes pequenos em preços que cabem no bolso desse público. “67% dos moradores da Capital moram em residências com algum grau de irregularidade. São casas em lotes onde hoje não se consegue construir pelo atual custo de infraestrutura”, argumenta o dirigente.

Com o Novo Plano Diretor, o setor de loteamentos espera que a prefeitura faça a reabertura da cidade para construção. A categoria vislumbra uma legislação mais favorável, com verba orçamentária para loteamentos voltados à baixa renda, aliada à uma demanda do hipercentro cada vez mais pujante, impactando todo o entorno.

A política também é encarada como o ponto de partida consistente para destravar o investimento em habitação em Belo Horizonte. Atualmente, a cidade impõe restrições a empreendimentos, desde shoppings, a prédios e comércios em determinadas localidades e contextos.

Com aumento do subsídio municipal, criação de facilidades e redução de contrapartidas, a tendência é virar referência. Para Manetta, a capital mineira tem potencial de se tornar referência para outros municípios e destravar investimentos no setor, com a demanda já existente.

“Precisamos de regras claras, padronização de modelos construtivos e um processo de aprovação mais ágil. Essa agenda, do jeito que está sendo discutida, conversa diretamente com o nosso negócio”, finaliza.