Prefeitura de BH prepara pacote de incentivos para prédios de até 50 andares; veja áreas enquadradas

A Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) prepara um pacote de medidas para incentivar a construção de prédios mais altos em áreas centrais e destravar o mercado imobiliário de BH. A estratégia inclui desburocratização do licenciamento de obras e incentivos à requalificação do hipercentro e bairros do entorno, como Barro Preto, Lagoinha e Santa Efigênia. Um dos mecanismos em estudo é a desoneração da outorga onerosa do direito de construir para atrair investimentos a áreas com baixa densidade. A expectativa é que o projeto seja apresentado ainda neste semestre.

“A outorga onerosa é um instrumento da política urbana, então ela não tem em si um fim arrecadatório, ela busca estabelecer uma lógica de contrapartida para quando um empreendimento começa a superar alguns índices da construção”, diz o secretário municipal de Política Urbana, Leonardo Castro.

As propostas estão sendo finalizadas, mas deverão passar por consulta na nova plataforma “BH Mais Participativa” e por audiências públicas com representações técnicas, empresariais e da sociedade civil.

“Todo o processo de planejamento urbanístico da cidade requer participação popular, então esse projeto, assim que concluído, vai ser colocado em consulta pública”, destaca Castro.

Previsão no Plano Diretor

A proposta, segundo o Executivo, é usar os instrumentos previstos no Plano Diretor de 2019 para promover o adensamento construtivo e populacional em regiões que já possuem infraestrutura urbana consolidada.

O tema ganhou visibilidade após declaração do prefeito Álvaro Damião (União), que defendeu a construção de prédios altos, de 50 andares, na capital e disse que BH não pode mais “perder espaço” para cidades vizinhas como Nova Lima.

O secretário de Política Urbana explica que o Plano Diretor já permite a construção de edifícios altos, inclusive há alguns projetos com mais de 40 andares já licenciados pela secretaria.

“O principal aspecto que tem sido discutido é esse incentivo para que a cidade acolha empreendimentos com maior verticalidade, com o objetivo de renovar o parque imobiliário, principalmente das áreas mais centrais”, afirma Castro.

Prédios altos serão priorizados em regiões com metrô e BRT

O secretário Leonardo Castro destaca que as regiões que receberiam esse incentivo já estão previstas como prioritárias no plano atual: área do interior da Avenida do Contorno e centralidades regionais ligadas a grandes corredores de transporte como as avenidas Cristiano Machado, Antônio Carlos e Amazonas.

“A possibilidade de adensamento construtivo e populacional vai se dar em áreas que têm uma capacidade instalada já grande de transporte público”, reforça.

A ideia é priorizar regiões conectadas ao metrô, BRT e outras estruturas de mobilidade, ao invés de expandir para as franjas da cidade ou para municípios da Região Metropolitana.

“A gente está buscando exatamente fazer um programa de incentivos para áreas que estão hoje com uma baixa densidade construtiva e populacional, porém, conectadas a infraestrutura de maior capacidade de suporte, como é o caso dessa área central, que está conectada com o BRT, com o metrô”, explica o secretário.

BH regulamenta incentivo ao retrofit

A Prefeitura de Belo Horizonte regulamentou, no último mês, a lei que estabelece regras para a reforma, regularização e adaptação de prédios antigos no Hipercentro da capital e em regiões próximas. A medida busca estimular a revitalização urbana da área central, incentivando o retrofit — processo de modernização de edificações antigas com preservação de suas estruturas — com foco na diversificação de usos e na ocupação habitacional.

Com a nova regulamentação, os imóveis reformados poderão contar com benefícios fiscais e maior flexibilidade de uso. Entre as diretrizes previstas, destaca-se a exigência de que os terraços de alguns prédios sejam abertos gratuitamente ao público entre 9h e 22h, criando novos espaços de convivência urbana.

O decreto também estimula o uso misto dos edifícios: comércios e serviços devem funcionar nos térreos e nos terraços, enquanto os demais andares serão destinados à moradia. Outra inovação permite a criação de áreas verdes ou superfícies permeáveis sobre lajes, aliando melhor aproveitamento urbano à sustentabilidade ambiental.

A presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Cássia Ximenes, destaca que o setor imobiliário recebe com entusiasmo a nova regulamentação. “Esse decreto traz maior flexibilidade para transformar edifícios antigos em novos lares, sem apagar a memória da cidade”, afirmou.

Para ela, o Hipercentro está prestes a ganhar nova vida, alinhando-se a uma tendência global de devolver às áreas centrais o protagonismo urbano. “Com mais moradores, mais comércio e, claro, mais segurança e vida nas ruas”, completou.

Bairros residenciais serão preservados

Leonardo Castro reforça que não haverá mudanças para bairros com perfil residencial consolidado, como Pampulha, Mangabeiras, Cidade Jardim, Belvedere, Santa Lúcia, Santa Tereza e São Bento.

“Essas áreas têm um perfil de adensamento mais baixo, com uso predominantemente residencial. Então, a gente tem isso previsto no plano e para essas áreas não existe hoje nenhuma proposta de mudança”, explica Castro.

A expectativa da PBH é apresentar o projeto ainda no segundo semestre. Além de atualizar o parque imobiliário, a prefeitura espera conter a migração de investimentos para cidades vizinhas e estimular a economia da capital com mais moradia, comércio e empregos em regiões centrais.

“O que a gente busca é garantir que o crescimento da metrópole aconteça a partir dessas áreas, que já estão estruturadas com iniciativas de mobilidade urbana mais robustas. E que têm planejamento para a ampliação dessas unidades. Isso tudo em detrimento da ocupação de áreas periféricas, seja do próprio município de Belo Horizonte, seja das cidades do entorno, que acabam atraindo, muitas vezes, empreendimentos que poderiam estar acontecendo aqui”, conclui o secretário.

Especialista alerta para planejamento e mobilidade em BH

O doutor em arquitetura e urbanismo e professor da UFMG Flávio Carsalade ressalta que o problema central está menos na legislação e mais na capacidade de absorver esse crescimento com qualidade urbana.

“O problema não é tanto a lei e nem a verticalização em si, mas a capacidade da cidade de absorver essa verticalização sem perder qualidade de vida, de iluminação e ventilação e com a necessária adequação à infraestrutura urbana disponível. Para verticalizar mais, hoje, são necessários grandes terrenos, o que muitas vezes não se consegue com facilidade”, aponta.

Carsalade também chama atenção para os riscos de crescimento acelerado com os prédios altos sem uma infraestrutura adequada em BH. “Não dá para uma cidade crescer sem ter uma infraestrutura disponível para absorver esse crescimento ou sem novos investimentos nessa infraestrutura. Na região central, temos sérios problemas de mobilidade, embora tenhamos a melhor infraestrutura da cidade”, alerta.

Na avaliação do urbanista, o retrofit pode ser uma ferramenta estratégica para renovar o estoque imobiliário da capital. “A densificação das cidades ajuda a reduzir deslocamentos e aproveitar uma infraestrutura disponível. Acho que a renovação do estoque imobiliário se dará muito mais no reaproveitamento dos inúmeros edifícios vazios na área central através de retrofit do que com a construção de novos nessa mesma área”, afirmou.