Setor de galpões logísticos cresce em Minas, atento à reforma tributária

Impulsionado principalmente por incentivos fiscais, o mercado de galpões logísticos tem crescido tanto em oferta quanto em demanda em Minas Gerais. Mas a reforma tributária ameaça algumas regiões, já que, sem a possibilidade de incentivo fiscal, cidades como Extrema, no Sul de Minas, ficam sem atrativos para o setor de logística, aponta o CEO global da SiiLA, empresa de inteligência de mercado imobiliário comercial, Giancarlo Nicastro.

Segundo dados da empresa, o Estado atualmente tem 57 imóveis disponíveis, que totalizam cerca de 3 milhões de metros quadrados (m²) para operação logística. Hoje, a taxa de vacância desse espaço está em 12%, maior do que os 7,39% registrados há pouco mais de um ano.

O motivo da taxa de vacância maior, aponta Nicastro, deve-se a uma maior oferta, já que Minas Gerais obteve uma recente expansão de 507 m² no estoque disponível, ao mesmo tempo em que a demanda também cresceu. A absorção bruta fechou o último ano em quase 430 mil m², frente aos quase 400 mil m² de 2023.

“O grande motor de Minas são os incentivos fiscais. Quando a gente compara com os outros estados, os mercados que existem em Minas, como Extrema, se destacam muito por conta dos incentivos”, aponta o CEO da SiiLA. Somente em Extrema, há um estoque de 1,275  milhão de m², com 12% de vacância.

O CEO aponta que, com a equalização de impostos na reforma tributária, a cidade perderá este diferencial para atrair investimentos do setor. “A reforma será muito prejudicial para o mercado de Extrema, que foi montada pelos incentivos fiscais. A partir do momento que esses incentivos caem, tem muita empresa que fala que não vale estar em Extrema”, declarou.

A outra região de destaque é a Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), com 1,325 milhão de m² disponíveis e 15% de vacância. Tanto Extrema quanto a RMBH registraram as maiores expansões no estoque de galpões logísticos no ano passado. A região metropolitana obteve um acréscimo de 278 mil m², com 49% desse estoque já pré-locado. Já o estoque disponível em Extrema aumentou 216 m², com 22% sendo pré-locado.

Favorecida por estar na divisa com o estado de São Paulo, o maior polo logístico do País, a cidade de Extrema continua como o principal ponto de investimentos do setor no Estado, explica o CEO da SiiLA. Mas a elevação dos custos alterou a dinâmica dos aportes.

“Em Extrema, os terrenos planos praticamente acabaram. O custo para empreender em terreno desnivelado é muito alto”, afirma. “As empresas estão começando a olhar Pouso Alegre, cidades próximas, para beber um pouco ‘dessa água’. Só que Pouso Alegre e outros municípios não necessariamente têm os mesmos benefícios que Extrema”, completa.

Com a reforma tributária e consequente perda dos incentivos fiscais, a cidade, aponta Nicastro, terá de verificar o que é possível ser feito para garantir a manutenção do polo logístico, já que carece de infraestrutura adequada para operação logística de grande porte. “A RMBH não foi pautada por questão fiscal. Extrema foi uma cidade que foi desenhada para um tipo de operação, que tende a justificar mais por conta da questão tributária”, finaliza.

Localização estratégica torna Minas alternativa para galpões logísticos

O CEO da SiiLA aponta que o setor não prevê uma redução dos custos de locação dos galpões logísticos neste ano, com uma forte pressão inflacionária e uma taxa de juros “proibitiva para novos negócios”. Hoje, o custo médio do aluguel do espaço em Minas Gerais está em cerca de R$ 22/m², com Extrema e RMBH em torno de R$ 27/m², enquanto as outras regiões do Estado equacionam o valor para baixo.

Atualmente, Minas Gerais ultrapassou o estado do Rio de Janeiro no mercado de galpões logísticos, explica Giancarlo Nicastro. Primeiramente, justificado pelos incentivos fiscais, mas, outro motivo é que, próximo da Bahia, do Centro-Oeste e de São Paulo, o Estado é visto como boa alternativa para o setor escapar do crescente roubo de carga no estado fluminense.

“Minas Gerais tem essa questão de localização estratégica no Brasil e um adicional do incentivo fiscal. São esses dois pontos principais para continuar atraindo investimento para esse tipo de demanda”, declarou Giancarlo Nicastro.