Taxa de vacância de galpões logísticos segue crescendo em Minas Gerais

A taxa de vacância dos galpões logísticos de alto padrão segue crescendo em Minas Gerais, atingindo uma taxa de 10,9% da área total. De acordo com a pesquisa First Look, realizada pela JLL, esse resultado é 1 ponto percentual (p.p.) acima do observado no trimestre anterior e 5,7 p.p. superior ao registrado no ano anterior.

No total, o Estado fechou o segundo trimestre com 2,8 milhões de metros quadrados (m²) de espaço ocupado e cerca de 300 mil m² de espaço vago, totalizando 3,1 milhões de m² de estoque.

A taxa de vacância vem subindo na maioria das seis principais regiões logísticas de Minas. Dentre elas, o destaque ficou para Juiz de Fora e Grande BH, com altas de 27,1 p.p. e 19,9 p.p. desde o primeiro trimestre do ano, respectivamente. Outro destaque na pesquisa foi a cidade de Extrema, com avanço de 5,5 p.p.

Taxa de vacância de galpões logísticos nos principais eixos de Minas:

• Grande BH (34,6%);
• Juiz de Fora (27,1%);
• Betim (16,7%);
• Contagem (8,1%);
• Extrema (7,3%);
• Outras regiões (2%).
  
  Betim e Contagem entraram em uma categoria à parte, em relação à Grande BH, por serem cidades com números muito expressivos.

Vale ressaltar que o Triângulo Mineiro, uma das principais regiões, não apresentou taxa de vacância, com 137 mil m² de área ocupada.

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Já o preço pedido segue com pouca variação desde o final do ano passado, passando de R$ 26,70 em 2023 para R$ 26,90 no final do segundo trimestre deste ano. Esse valor é cerca de 5% acima do preço transacionado.

Absorção e devolução em Minas Gerais

De acordo com o estudo, o segundo trimestre de 2024 foi um dos períodos mais movimentados do mercado mineiro, compensando o baixo desempenho apresentado no trimestre anterior. O Estado fechou esse período com absorção bruta de 135 mil m², contra 31 mil m² nos primeiros três meses do ano. Dessa forma, o acumulado do semestre ficou em 166 mil m².

Além disso, Minas voltou a atingir a marca dos 100 mil m² de absorção líquida entre os meses de abril e junho deste ano, feito que não ocorria desde o terceiro trimestre de 2022. No total, foram 135 mil m² de área absorvida, contra 36 mil m² de devolução. O acumulado do ano ficou em 108 mil m².

Quase metade da absorção registrada em Minas Gerais veio de pré-locação. A Shopee foi a principal locatária do Estado, com 32 mil m² locados em dois endereços, sendo 28,4 mil m² em Betim.

O estoque entregue superou a absorção líquida no Estado, com cerca de 138 mil m² no segundo trimestre e 248 mil m² no acumulado do ano, o que contribuiu para a manutenção da elevada taxa de vacância em Minas.

Conforme o levantamento feito pela JLL, a projeção de novo estoque para o próximo semestre é de 395 mil m², sendo que 158 mil m² já estão pré-locados. Dentre as regiões, o grande destaque foi a cidade mineira de Extrema, com previsão de cerca de 200 mil m² de área.

Cenário nacional

Diferente do que está sendo observado em Minas Gerais, a taxa de vacância dos condomínios logísticos de alto padrão registra queda no Brasil. No segundo trimestre, o País atingiu um índice de 9,2% da área total, o menor desde 2013.

A absorção bruta também bateu recorde, chegando a 2,1 milhões de m². O primeiro semestre fechou com absorção líquida de 1,3 milhão de m², sendo que 65% do volume de locações ocorreu entre os meses de abril e junho.

Do volume líquido de 848 mil m² ocupados em todo o Brasil, Shopee e Mercado Livre foram responsáveis por 32%, espalhados por estados como Pernambuco, São Paulo e Minas Gerais. O gerente de Industrial e Logística da JLL, André Romano, lembra que esse movimento tem acontecido de forma consistente.

“Ambas as empresas têm sido grandes tomadoras de espaço ao longo dos últimos anos, dentro de uma estratégia de ampliação da capilaridade, buscando baratear o custo do frete para o consumidor final”, pontua.

A primeira metade do ano acumulou entrega de 1,2 milhão de m² de novo estoque. Parte desses novos espaços já estão no mercado com pré-locações realizadas. O responsável pela área de pesquisa e estratégia da JLL, Rafael Picerni, analisa o impacto do cenário nos preços.

“Registramos um aumento de 7,6% na média dos valores pedidos em todo o Brasil em um ano. Isso se deve ao alto volume de locações, mas também ao perfil das entregas que têm passado a integrar o estoque, com condomínios cada vez mais modernos”, explica.

Fora do eixo São Paulo, Minas e Rio de Janeiro, as maiores absorções foram de pré-locações, sendo a do Mercado Livre em Pernambuco, com 49,2 mil m², a mais relevante do trimestre. No Rio Grande do Sul, foram absorvidos quase 30 mil m², parte pelas Lojas Lebes e parte pela Natura. No Rio Grande do Norte, mais de 16 mil m² foram absorvidos em pré-locação realizada pela Ambev.

“Como esse é um mercado ágil, as pré-locações são vantajosas tanto para proprietários como para ocupantes. Os primeiros garantem que seus espaços não chegarão ao mercado vagos, enquanto os locatários ganham margem de negociação e podem ter acesso a produtos de excelente qualidade”, reflete Romano.

Para o segundo semestre, os especialistas da JLL avaliam que o ritmo do mercado deve seguir em equilíbrio, com manutenção da taxa de vacância e do volume de locações no País.