Com aporte de R$ 424,3 milhões, TRX Investimentos compra complexo logístico em Extrema

O Sul de Minas Gerais está se tornando um dos “novos eldorados” para o setor logístico mineiro e brasileiro. A instalação de indústrias e marketplaces para distribuição de mercadorias abriu uma busca intensa por galpões e áreas para armazenamento, o que valoriza o setor imobiliário local, atraindo players especializados.

É o caso da TRX Investimentos, de São Paulo, que no último dia 23 firmou um contrato de compra e venda de ações com a Cyrela Brazil Realty e com o Áurea Extrema Logística FII, com o objetivo de adquirir, de forma indireta, um galpão logístico localizado em Extrema, a 476 quilômetros de Belo Horizonte. O valor total da transação é de aproximadamente R$ 424,32 milhões.

O imóvel comprado pela TRX, formado pelos galpões G100, G200 e G300, pertence à Áurea Extrema Empreendimentos Imobiliários SPE S.A., companhia cujas ações passarão à TRX Investimentos.

Metade do preço (50%) foi paga na assinatura, e o restante será quitado no fechamento. Conforme a estrutura prevista, a TRX indicará um novo fundo imobiliário, que será constituído e gerido pela Cy Capital, para ocupar a posição de comprador.

A TRX atuará como investidora âncora do negócio. O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) já aprovou a operação sem restrições, mas a conclusão depende do cumprimento de condições suspensivas em até 90 dias, prazo que pode ser estendido por igual período. Entre essas condições estão a constituição do novo fundo, a captação de recursos via securitização para pagar o saldo e a quitação do financiamento que recai sobre o imóvel.

O documento esclarece que a negociação deste ativo já havia sido anunciada em agosto de 2026 e que seus termos foram renegociados, resultando em uma nova estrutura econômica e financeira, considerada mais adequada pela gestora.

Inquilinos

O ativo adquirido pela TRX é um galpão logístico de padrão AAA, alugado para a DHL, que opera no local a logística da Adidas. Possui 91.751 metros quadrados (m²) de área bruta locável e 260 mil m² de terreno, com custo aproximado de R$ 4.624,79 por metro quadrado. O contrato de locação é típico, com prazo de 5,5 anos, reajuste pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), multa equivalente a 12 aluguéis e aviso prévio de nove meses. O galpão conta com três módulos, 113 docas, pé-direito de 12 metros e capacidade de carga do piso de 6 toneladas por m², além de outras especificações técnicas.

A gestora estima uma taxa de capitalização de 8,50% ao ano e um retorno de dividendos de 10,50% ao ano nos primeiros 12 meses, levando em conta o aluguel pago pela DHL somado a uma renda mínima garantida pelo vendedor nesse período.

O imóvel em Extrema tem acesso rápido à rodovia Fernão Dias e à região metropolitana de São Paulo. A gestão especializada continuará a cargo da Cy Capital, por meio do novo fundo.

Ao se considerar esta aquisição junto com outras operações de compra e venda já divulgadas e vinculadas à 13ª emissão de cotas, o valor investido em imóveis pela TRX Investimentos subiria de cerca de R$ 10,65 bilhões para cerca de R$ 12,54 bilhões.

O número de imóveis passaria de 120 para 128, e a área bruta locável, de aproximadamente 1,58 milhão para cerca de 2,04 milhões de m², com presença em 19 Estados e 68 cidades. Nesse cenário pós-aquisição, o segmento logístico chegaria a 49,95% da área bruta locável, e a DHL responderia por 3,72% da receita.

O prazo médio dos contratos recuaria de 12,34 para 10,79 anos, e mais de 60% da receita continuaria proveniente de contratos atípicos. A estimativa de distribuição por cota até dezembro de 2026 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93. A gestora apresenta a operação como parte da estratégia da TRX de ampliar a exposição a galpões logísticos bem localizados, com geração de renda recorrente e diversificação de locatários.

Referência

Extrema concentra cerca de 50% do estoque mineiro de galpões logísticos de padrão internacional, segundo a prefeitura, o que torna a cidade uma das regiões mais atrativas do Brasil para indústrias, empresas de e-commerce e tecnologia.