Fundos imobiliários atraem a atenção

Os fundos imobiliários são considerados uma boa opção para diversificar os investimentos com menor risco. Atualmente, com o aumento das taxas de juros, muitos investidores mais conservadores têm apostado na renda fixa, porém, o mercado já sinaliza que os juros chegarão ao teto em breve e já preveem uma retração no futuro, o que interfere nos rendimentos fixos.

Diante do cenário, uma alternativa interessante são os fundos imobiliários (imóveis físicos), principalmente, os fundos imobiliários de tijolo que estão com preços acessíveis e com tendência de valorização.  

De acordo com o CEO da Dias & Dias Produções, empresa focada em produtos de educação financeira, André Janeiro Dias, os fundos imobiliários são as portas de entrada para o investidor tradicional, que tem receio de investir em ações, pelo maior risco, mas quer diversificar o patrimônio, buscando uma rentabilidade melhor.

“O fundo imobiliário permite que as pessoas invistam de forma diversificada e com baixo custo de aquisição das cotas. Hoje, a partir de R$ 10 é possível ingressar e receber aluguéis mensais. São várias as opções para investir e em vários imóveis. O investidor pode comprar cotas de shoppings, galpões logísticos, lajes e escritórios, por exemplo”.

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Outra vantagem dos fundos imobiliários é a liquidez – ato de transformar o ativo em dinheiro de forma mais rápida. “O fundo tem liquidez alta. Dependendo, na bolsa se vende os papéis no mesmo dia. Se fosse um imóvel fixo, como uma casa, é bem mais difícil de vender”, explicou Dias.

Além disso, todo fundo tem um gestor que é responsável pela manutenção dos imóveis. Os fundos imobiliários também são isentos de Imposto de Renda, enquanto os aluguéis de imóveis podem ser taxados em até 27,5% no IRPF, sobre os rendimentos.

Através dos fundos, há uma grande diversificação e aumento do número de  inquilinos. “Um fundo com galpões logísticos, por exemplo, pode ter 20 inquilinos, se um der problema, se tem mais 19, o que reduz o risco”. 

O retorno do aluguel com os fundos imobiliários também é maior. “Hoje, o imóvel para locação tem um retorno médio de aluguel de 0,35% ao mês. Já no fundo imobiliários de tijolo – que é de imóveis físicos – o retorno é de 0,7%. O fundo imobiliário de tijolo gera o dobro de retorno”.

Ainda segundo Dias, os fundos imobiliários estão muito atrativos. Ele explica que no Brasil há um movimento de aumento dos juros, com a Selic já em 13,75%, para conter a alta da inflação. Com isso, investimentos como a renda estão com maior retorno. Porém, segundo o especialista, a inflação está caindo, consequentemente, o mercado enxerga que a alta de juros está chegando ao topo e a tendência é que ela comece a retrair em breve. 

“A curva futura já mostra uma tendência de queda dos juros, o que vai interferir no rendimento das aplicações de renda fixa. Com isso, o mercado vai procurar um substituto e aí entram os fundos imobiliários”, explica. 

Dias explica que a bola da vez são os fundos de tijolos, que são de imóveis físicos, uma vez que os papéis de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são atrelados, muitas vezes, à inflação e à Selic.

“Os fundos de tijolos sofreram muito nos últimos anos e tiveram uma redução dos preços das cotas em 2021. Agora, a tendência é de valorizar de forma rápida nos próximos meses. No momento estão baratos e com tendência de valorizar rapidamente, então, é uma opção interessante para os investidores que querem sair da renda fixa. É a alternativa mais viável“.

André cita alguns fundos que estão baratos e pagando bons dividendos. “Não é uma recomendação de compras, mas eu gosto do fundo imobiliário de laje HGRE 11, do híbrido – onde o gestor pode investir em lajes e galpões logísticos, KNRI11, o de galpões logísticos XPLG11, e o de shoppings VISC11. Um que gera percentual maior de recebimento e é papel, gosto do Deva 11, que está pagando cerca de 16% ao ano e é isento de imposto de renda”.

Índice

O analista da Terra Investimentos Regis Chinchila explica que para quem quer investir nos fundos imobiliários o interessante é acompanhar o índice Ifix, criado pela B3 e que permite acompanhar a média de mercado. No ano, o índice acumula alta de 5%, com grande parte da alta vindo de agosto, que apresentou uma performance melhor.

“De maneira geral, os fundos imobiliários estão demandados por conta do crescimento da taxa Selic – que saiu de 2% para 13,75% – mas o mercado já fala um pouco sobre a possível topo da Selic. Os fundos imobiliários ligados ao papel, que são os fundos que operam renda fixa, os CRIs, foram os mais demandados durante esse movimento todo de alta da Selic. Mas, o mercado também já começa a olhar para outros fundos, que são mais ligados ao crescimento do setor imobiliário, como os  fundos de tijolo. Então, nesta modalidade, a gente pode citar galpões, shoppings, lajes corporativas, que são oportunidade a médio prazo”.

Ainda segundo Chinchila, uma das principais dicas ao investidor é avaliar o tamanho do fundo, o número de ativos e o funcionamento da gestão.

 “Existem grandes players, como o Kinea, BTG, da própria XP. Na Terra também temos uma carteira de fundos imobiliários buscando a diversificação que, para investimentos, é um ponto sempre chave”. 

Também é importante ressaltar que a cota do fundo imobiliário é negociada em bolsa, dessa forma, sofre variações. “O indicado é ter uma visão de médio a longo prazos. Mas, continua sendo um investimento muito apropriado e que  vem sendo buscado de novo pelo investidor, principalmente, com a expectativa de uma Selic, pelo menos, parando de subir”, disse Chinchila.

Ainda segundo o analista da Terra, em relação ao mercado, a expectativa é de novos negócios no setor imobiliário de uma maneira geral. “O ponto chave é continuar com a diversificação. A variação da cota é menor do que a gente vê em ações, mas também tem que ter essa visão de médio e longo prazo”.

A líder regional da XP Inc. em Minas Gerais,  Jéssica Oliveira, explica que o retorno dos Fundo de Investimento Imobiliário (FII) depende muito de como a carteira foi montada, levando em consideração o perfil do investidor e seus objetivos.

“A longo prazo, uma carteira bem diversificada vai rodar entre 9% a 10% ao ano de dividendos, fora oscilação de cota”.

Jéssica explica ainda que a demanda pelo fundo imobiliário aquecida e que o Brasil tem uma tradição cultural de valorização do investimento em imóveis. 

“Durante muitos anos, as famílias empregaram seus investimentos nesta modalidade por acreditar em uma liquidez garantida a longo prazo. Hoje, os fundos imobiliários cumprem o mesmo papel, mas em um novo formato, mais simples e desburocratizado, em que você tem uma renda mensal – na maioria dos casos – sem precisar lidar com os desafios de gestão, corretagem ou manutenção dos imóveis”.

O acesso à classe de ativos é considerado democrático por não demandar grandes aportes. Existem cotas de participação negociadas no mercado a menos de R$ 100, podendo ser adquirida a partir de uma cota, e os dividendos pagos são isentos de impostos de renda para pessoa física, em fundos acima de 50 cotistas, e na venda é cobrado 20% sobre o lucro do IR. 

“Outra vantagem que traz maior segurança ao investidor é a diversificação, já que há possibilidade de sua aplicação ficar exposta a diferentes segmentos, setores e inquilinos, o que diminui riscos”.

Sem indicar papéis específicos, Jéssica destaca que há boas oportunidades principalmente nos segmentos de logística e propriedades.

“A regra de ouro no momento da tomada de decisão por bons fundos é: avaliar o portfólio, gestor e apostar na diversificação”.