Fundos de papel renderam 2,7% nos últimos 12 meses

Nos últimos meses, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm vivido uma realidade muito diferente. Enquanto os fundos de papel, que compreendem, em sua maioria, títulos de renda fixa como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), renderam 2,7% nos últimos 12 meses, os fundos de tijolo (imóveis físicos) registraram uma perda de 5,9% no período.

As informações são do recém-lançado Índice Rio Bravo de Fundos Imobiliários (Rbix). De acordo com a empresa de investimentos, o indicador é uma alternativa ao Ifix da B3, que consolida todos os tipos de FIIs.

“Esses dois principais tipos de fundos imobiliários possuem características bem distintas, com fatores de risco, dinâmicas de performance e vetores de crescimento totalmente diferentes, que influenciam diretamente seus desempenhos” comenta a sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, Anita Scal.

No mesmo período, o Ifix, principal índice de fundos imobiliários, rendeu -2,8%. “Os fundos de papel se beneficiam da alta da Selic, pois muitos dos seus ativos estão indexados ao CDI. De toda forma, esses títulos precisam ser bem avaliados, pois os devedores precisam conseguir arcar com suas obrigações.” comenta Anita Scal.

Por outro lado, a diretora da Rio Bravo complementa que os Fundos de Tijolo que investem diretamente em imóveis, como shoppings, galpões logísticos, edifícios corporativos e outros ativos imobiliários, continuam com bons fundamentos, com distribuição de rendimentos recorrentes e previsíveis em sua grande maioria.

“Os imóveis em que os bons FIIs de tijolo investem continuam lá, em pé, gerando bons alugueis, com inquilinos de bom risco de crédito, vacância controlada e imóveis em regiões com potencial de valorização. Contudo, os FIIs de tijolo, principalmente, são instrumentos de investimento de médio e longo prazo, que precisam maturar suas teses, e muitas vezes acabam perdendo valor no mercado por conta da alta de juros, sem perder seu fundamento. O que vimos foi um mercado imobiliário fora dos fundos (mercado real) mais pujante e melhor precificado”, disse.

Isso significa oportunidade de investimentos? Na relação de preço pelo valor patrimonial dos fundos (P/VP), o investidor observa um desconto muito maior nos fundos de tijolo: mais de 20% de desconto, contra 9% dos fundos de papel. “Quando vemos o Ifix segmentado por papel e tijolo, que é o que o RBIX mostra, conseguimos ter uma percepção melhor dessas oportunidades. O Ifix por si só não consegue contar essa história. Os fundos de papel começaram sua recuperação antes, então temos ainda excelentes fundos de tijolo “em promoção”, por preços às vezes menores do que na época da Covid.” comenta Anita Scal. 

O RBIX será divulgado mensalmente pela Rio Bravo. A metodologia utilizada é segregar os fundos que compõem o Ifix entre tijolo e fundos de papel (CRIs), mantendo seus pesos no índice. O Ifix é um índice de retorno absoluto, portanto considera não só a variação da cota no período, mas também seus pagamentos de proventos aos investidores. Isso também é levado em consideração no RBIX.