Os donos de imóveis alugados que se enquadrarem nas regras da Reforma Tributária passarão a ter uma nova obrigação a partir de 1º de janeiro de 2027. Nessa data, proprietários que forem considerados contribuintes do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) precisarão possuir um CNPJ para emitir documentos fiscais eletrônicos relacionados à locação de imóveis.
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A medida faz parte da implementação do novo sistema tributário criado pela Lei Complementar nº 214/2025. Embora a exigência estivesse prevista inicialmente para 2026, o prazo foi adiado para 2027 para permitir um período de adaptação dos contribuintes e dos sistemas da Receita Federal.
CNPJ não significa abertura de empresa
Apesar da mudança, especialistas reforçam que os donos de imóveis não precisarão abrir uma empresa para continuar alugando seus imóveis.
O CNPJ será utilizado apenas como um identificador fiscal para a emissão de documentos eletrônicos exigidos pelo IBS e pela CBS. Isso significa que o cadastro não transforma o proprietário em pessoa jurídica nem altera, por si só, sua forma de tributação.
Na prática, quem já declara rendimentos de aluguel continuará sujeito ao Imposto de Renda da pessoa física, seguindo as regras atuais, com alíquota que pode chegar a 27,5%, conforme a tabela progressiva.
Quais donos de imóveis serão obrigados a ter CNPJ
A nova obrigação não atingirá todos os donos de imóveis alugados.
Pelas regras previstas na legislação, será considerado contribuinte do IBS e da CBS o proprietário que atender a uma das seguintes condições:
- Receber receita bruta superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior com a locação de mais de três imóveis;
- Ou obter mais de R$ 288 mil em receitas de aluguel durante o próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis locados.
Quem não se enquadrar nesses critérios continuará utilizando normalmente o CPF para suas obrigações fiscais.
Como será a transição para a nova regra
Para facilitar a adaptação dos contribuintes, a Receita Federal está desenvolvendo um sistema digital, inspirado no modelo do Microempreendedor Individual (MEI), para emissão do CNPJ destinado às pessoas físicas alcançadas pela nova exigência.
A plataforma deverá ficar disponível em novembro de 2026 com um ambiente de testes (sandbox), permitindo que proprietários e desenvolvedores façam as adequações necessárias antes da obrigatoriedade entrar em vigor em janeiro de 2027.
Segundo o governo, todo o processo será digital e integrado aos sistemas de emissão de documentos fiscais eletrônicos, buscando simplificar o cumprimento das novas regras da Reforma Tributária.
