Por que o locatário deve registrar o contrato na matrícula do imóvel?

A locação de imóveis é regida pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que prevê diversos direitos e obrigações tanto para o locador quanto para o locatário, principalmente no tocante aos imóveis não residenciais, ou seja, imóveis comerciais que são destinados ao desenvolvimento de atividade comercial.

Ao firmar um contrato de locação comercial, a expectativa do locatário é permanecer no imóvel pelo prazo pactuado para a locação, uma vez que terá gastos para a instalação do seu negócio. Contudo, apenas a assinatura do contrato de locação não lhe dará a segurança necessária de que permencerá no imóvel por todo o prazo avençado para a locação.

A questão é que a Lei do Inquilinato permite que o imóvel seja alienado a qualquer momento durante a locação, não havendo como o locatário contestar a venda. Mesmo nos casos em que o contrato de locação esteja em vigor e tenha prazo determinado, o novo adquirente do imóvel poderá romper a locação e retomar a posse do imóvel, indepentendemente se o locatário tenha feito investimento no local.

Para resguardar o seu direito de permanecer no imóvel e não ser supreendido com a rescisão antecipada da locação, no caso de venda deste imóvel locado, os locatários devem ficar atentos aos seus direitos e deveres.

O contrato de locação pode ser objeto de registro na matrícula do imóvel locado, sendo que para tanto, o locatário deve ter o cuidado de constar no contrato de modo expresso a cláusula de vigência no caso de alienação do imóvel locado, de forma que seja previsto que mesmo no caso de venda deste imóvel, o futuro adquirente terá a obrigação de a respeitar o prazo da locação existente.

O artigo 33 da Lei do Inquilinato exige o registro do contrato de locação junto à matrícula do imóvel para que o locatário tenha direito ao exercício do direito de preferência e, se for o caso, para o pleitear judicialmente perdas e danos, a seguir: “Art. 33 – O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

A finalidade do registro do contrato de locação comercial é dar publicidade acerca da existência da locação, de maneira que a mesma tenha validade perante terceiros. Assim, uma vez registrado o contrato de locação na matrícula do imóvel, o prazo da locação deverá ser respeitado até o seu fim, independente da transmissão da propriedade para um terceiro.

Contudo, o registro do contrato de locação comercial na matrícula do imóvel não é obrigatório, porém a efetivação do registro resguardará ao locatário o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, bem como de ter respeitada a vigência do prazo da locação até o final do período pactuado, caso o imóvel venha a ser vendido.

Se o contrato de locação estiver vigorando por prazo determinado e houver a previsão de cláusula de vigência, o registro deste instrumento junto à matrícula do imóvel, ficará o novo adquirente inibido de denunciar a locação para a retomada do imóvel, tendo de aguardar o vencimento do prazo. Portanto, o registro do contrato de locação na matrícula do imóvel dará publicidade acerca da existência da locação e novo proprietário é obrigado a respeitar a locação anteriormente ajustada.

Dessa forma, independentemente de que esse imóvel venha a ser vendido, uma vez estando a locação registrada na sua matrícula, ninguém que vier a adquirir esse imóvel poderá alegar seu desconhecimento, uma vez que as informações do registro imobiliário são públicas, obrigando assim o possível adquirente a respeitá-lo.

Por outro lado, apesar do registro do contrato de locação não ser uma imposição legal ou uma condição para que o contrato surte seus efeitos naturalmente, mas o registro traz segurança jurídica para o locatário que utiliza o imóvel locado para desenvolver sua atividade comercial.

Nesse contexto, é muito importante que os locatários se atentem sempre para que o contrato de locação comercial tenha a cláusula de vigência e que proceda o seu registro na matrícula junto ao Ofício de Registro de Imóveis, para evitar que, caso ocorra a venda, seja obrigado a desocupar o imóvel antes do final do prazo da locação.