FII da Guardian compra sede da MRV&Co e parque logístico na RMBH
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Guardian Real Estate (GARE11), gerido pela Guardian Gestora, concluiu a aquisição do edifício que abriga a sede da mineira MRV&Co, em Belo Horizonte, no valor de R$ 126,408 milhões. O fundo também comprou o Parque Logístico – Confins, em Vespasiano, na Região Metropolitana, por R$ 86,8 milhões. As duas operações representam a entrada do FII no mercado de Minas Gerais.
Além de abrigar a sede da construtora MRV, o prédio, com aproximadamente 13 mil metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL), também está locado para outras duas empresas controladas pela família Menin: a Log Commercial Properties e a Urba. Esta última integra o grupo MRV&Co e atua na área de desenvolvimento urbano, voltada para projetos de loteamentos e bairros planejados.
De acordo com fato relevante divulgado nesta terça-feira (30) pelo Banco Daycoval, administrador do fundo, e pela gestora Guardian, a operação foi estruturada na modalidade buy to lease, por meio da qual o FII adquiriu o imóvel de forma concomitante à assinatura de contrato atípico de locação, com prazo inicial de 15 anos. A aquisição foi realizada à vista, sendo 80% por meio da integralização em cotas do GARE11 e 20% em recursos financeiros.
A expectativa é de que essa operação proporcione uma taxa de capitalização, ou cap rate, de 10,7% ao ano (a.a.) ao longo dos cinco primeiros anos de contrato, “representando um retorno compatível com os objetivos de investimento do fundo, considerando as características do imóvel, a estrutura contratual de longo prazo e a qualidade dos locatários”, pontua o comunicado.
Para a Guardian Gestora, essa aquisição representa o ingresso do fundo em uma nova tipologia de ativo, ampliando a diversificação do portfólio e reforçando sua presença em Belo Horizonte, em linha com a estratégia de alocação do Guardian Real Estate.
O empreendimento está localizado na avenida Professor Mário Werneck, nº 621, no bairro Estoril, na região Centro-Sul da Capital. O fato relevante ainda destaca que Belo Horizonte vem apresentando amadurecimento consistente do mercado corporativo, sendo um dos poucos mercados da região Sudeste do Brasil que observaram retomada de preços nos últimos ciclos.
“A localização é estratégica, com proximidade imediata aos bairros Belvedere e Vila da Serra, reconhecidos como os principais vetores de crescimento de alto padrão da cidade, além de fácil acesso ao BH Shopping e aos principais corredores viários da Região Metropolitana”, esclarece.
Aquisição de condomínio logístico
O fundo de investimento também concluiu a aquisição de um parque logístico localizado no município de Vespasiano, no valor total de R$ 86.813.844,33. A aquisição foi realizada à vista, sendo paga majoritariamente por meio da integralização em cotas do GARE11. Nesse caso, a expectativa é de obter um rendimento médio, ou yield, superior a 10% ao ano (a.a.) nos 60 primeiros meses.
O ativo possui um terreno de 67.288 m² e 24.625 m² de ABL. Atualmente, está integralmente locado para empresas como Mercado Livre, Três Corações e Vale, com distribuição equilibrada da área locada entre os inquilinos. Em fato relevante, a administradora e a gestora do Guardian Real Estate destacam que esses inquilinos são líderes em seus respectivos setores.
Elas também esclarecem que os contratos de locação possuem prazos que variam entre cinco e dez anos. Eles são corrigidos anualmente pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e contam com cláusulas de multa em caso de rescisão antecipada, conforme condições estabelecidas em cada instrumento contratual.
A aquisição marca dois movimentos estratégicos e relevantes na trajetória do fundo. O primeiro é a estreia do GARE11 no mercado mineiro, mais especificamente na região ampliada de Belo Horizonte, inserindo o fundo em uma das principais economias do Brasil, detentora do terceiro maior Produto Interno Bruto (PIB) do País.
“Minas Gerais, por sua vez, responde por cerca de 9% do PIB brasileiro e figura como o terceiro maior estado em participação no PIB nacional, com relevância econômica, logística e estratégica no contexto nacional”, acrescenta.
O segundo movimento é a entrada do FII em ativos especulativos com contratos típicos de locação, “movimento que se viabilizou em razão da identificação de um ativo que atendesse a parâmetros rigorosos de localização, qualidade técnica e perfil de inquilinos, em estrita observância à estratégia e aos critérios de investimento historicamente adotados pelo GARE11”, relata.
O imóvel está localizado a aproximadamente 6,5 quilômetros (km) de Belo Horizonte, em uma região com oferta restrita de ativos logísticos, forte demanda nos últimos anos e redução de 34% na taxa de vacância nos últimos 12 meses.
Os responsáveis pelo fundo de investimento avaliam que a qualidade técnica do ativo, o fácil acesso e a proximidade ao Aeroporto Internacional de Belo Horizonte (BH Airport) conferem características logísticas estratégicas, com potencial de atendimento tanto a operações regionais quanto nacionais.
A Guardian Gestora ainda destaca que a operação está alinhada à sua estratégia de reequilíbrio entre os segmentos logístico e de renda urbana do portfólio. A gestora afirma que essa aquisição poderá contribuir positivamente para o fundo ao ampliar a diversificação geográfica, contratual e de inquilinos.
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