Fundo da TRX negocia compra do ViaBrasil e ViaShopping por R$ 257,7 milhões
O fundo de investimento imobiliário (FII) TRX Real Estate (TRXF11), gerido pela TRX Investimentos, firma, nesta segunda-feira (1º), o compromisso para compra de dois ativos em Belo Horizonte, o Shopping ViaBrasil Pampulha e o ViaShopping Barreiro, pertencentes ao Grupo LGN. O valor total da transação é de R$ 257,7 milhões.
A operação prevê a aquisição de 100% das participações no mall localizado no bairro Jardim Atlântico, na região da Pampulha, por R$ 87,525 milhões; e de 50% do empreendimento do Barreiro por R$ 170.187.500. Os valores serão integralmente pagos na data de superação das condições precedentes previstas no compromisso de venda e compra (CVC) firmado entre as partes e no dia do fechamento dessa transação.
O shopping da Pampulha possui 17.233 metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL), 68 lojas, com 90,88% de ocupação; além de um estacionamento com 450 vagas. A receita operacional líquida (NOI, sigla em inglês) estimada do imóvel é de R$ 7,2 milhões para os próximos 12 meses, com cláusula de garantia de receita caso o NOI de 2026 fique abaixo de R$ 6,1 milhões. O ativo ainda tem potencial de expansão de 11.970 m², que pode elevar o NOI anual desse empreendimento comercial para R$ 9,5 milhões.
Já o centro de compras do Barreiro possui 59.460 m² de ABL, 160 lojas, com taxa de ocupação de 87,15% e estacionamento com 1,3 mil vagas. O NOI estimado para os próximos 12 meses é de R$ 29 milhões, dos quais 50% serão atribuídos ao fundo, também com cláusula de garantia caso o NOI de 2026 fique abaixo do projetado. O projeto de expansão do mall é de 16.211 m², que deve ampliar o fluxo de consumidores e a atratividade comercial do espaço.
O sócio e gestor da TRX Investimentos, Gabriel Barbosa, destaca que o TRXF11 possui um mandato híbrido, o que possibilita o investimento em diferentes segmentos, como logística, hospitalar, renda urbana e, agora, shopping centers. “Identificamos nesses empreendimentos, que estavam há muitos anos sob gestão familiar, uma oportunidade de profissionalizar a administração”, diz.
Ele ainda ressalta que o ViaShopping Barreiro foi adquirido junto com a Capitânia Investimentos, gestora com vasta experiência no setor. “Acreditamos que essas mudanças podem gerar crescimento de receita, maior eficiência operacional e valorização dos ativos”, avalia.
Estratégia de diversificação
Essas aquisições integram o pipeline da 12ª Oferta Pública de Emissão de Cotas do fundo de investimentos e marca a entrada estratégica do FII no segmento de shopping centers na capital mineira. Elas estão alinhadas à estratégia de diversificação do Fundo, ampliação da exposição a ativos em centros urbanos com potencial de valorização e geração recorrente de renda por meio de locações para inquilinos com bom histórico de crédito.
Os empreendimentos estão localizados em polos consolidados da Capital e reúnem características fundamentais para o portfólio do TRXF11, como alta densidade populacional, presença de operadores relevantes, fluxo expressivo de consumidores e boa liquidez imobiliária. Atualmente, os dois ativos possuem gestão familiar, no entanto, o fundo planeja profissionalizar a administração, com a contratação da AD Shopping.
Em nota, o Grupo LGN/Nava esclarece que a transição para a nova gestão tem previsão de conclusão nas próximas semanas e não ocasiona nenhum impacto no dia a dia dos negócios.
Ambos os malls contam com inquilinos de grande relevância regional e nacional, como o Supermercados BH e o Centro Universitário UNA, do grupo Ânima Educação, que reforçam a resiliência desses ativos e o potencial de receita futura. Além disso, essas aquisições também ampliam a presença do fundo em Belo Horizonte, com os ativos situados em regiões estratégicas da cidade.
Barbosa lembra que, além desses malls, a TRX também anunciou, em novembro deste ano, a aquisição do primeiro ativo em Minas Gerais, um galpão multilocatário localizado em Varginha, na região Sul do Estado. “Com a aquisição dos dois shoppings em Belo Horizonte, passamos a somar três imóveis no Estado”, diz.
Ele ainda acrescenta que a gestora entende que Minas é um estado relevante e que a empresa tem interesse em ampliar a exposição no mercado mineiro, caso ela identifique oportunidades que estejam alinhadas à estratégia de investimentos do fundo. “Essa é a mesma cabeça para balizar o investimento também em outras regiões do País”, completa.
Demais informações sobre a transação
A gestora TRX foi assessorada pela inVista Consulting, braço de consultoria da inVista Real Estate, uma gestora independente de patrimônio imobiliário com atuação estratégica no Brasil e nos Estados Unidos.
Vale ressaltar que a conclusão da transação está vinculada à superação de algumas condições previstas no CVC. “Uma vez integralmente superadas, a Transação se tornará irrevogável e irretratável para o Fundo e para a Vendedora”, esclarece a TRX em fato relevante divulgado nesta segunda.
Após a celebração dos documentos definitivos de aquisição, o fundo passará a receber o valor da receita de locação do Shopping ViaBrasil Pampulha e do ViaShopping Barreiro, conforme a fração correspondente de participação em cada empreendimento comercial.
A expectativa das partes envolvidas na negociação é de que a superação dessas condições precedentes e, consequentemente, a realização do fechamento do negócio, ocorram até o dia 12 deste mês.
Nota do Grupo LGN/Nava na integra:
O Grupo LGN/Nava, responsável pelos empreendimentos ViaShopping Barreiro e ViaBrasil Pampulha, informa que os centros comerciais passam a ser administrados pelo AD Shopping, o maior grupo independente de administração de shoppings centers do Brasil. A transição para a nova gestão tem previsão de conclusão nas próximas semanas e não ocasiona nenhum impacto no dia a dia dos negócios.
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