HSI Malls firma compromisso de venda de 25% do Shopping Uberaba por R$ 146 milhões
O fundo de investimento imobiliário (FII) HSI Malls firmou um compromisso para a venda de 25% do Shopping Uberaba para o Kinea Hedge Fund, por R$ 146,24 milhões. A data limite para conclusão do negócio é até o dia 21 deste mês e está sujeita ao cumprimento de determinadas condições.
A transação inclui o espaço ocupado pelo Deck Parking e a área adicional do complexo localizados na avenida Santa Beatriz da Silva, em Uberaba, no Triângulo Mineiro, os quais, em conjunto, possuem uma Área Bruta Locável (ABL) de 31,575 mil metros quadrados (m²). O objetivo é viabilizar a realização da primeira fase do projeto de expansão do mall.
O Compromisso de Venda e Compra (CVC) determina que o valor da venda deverá ser pago em cinco parcelas; sendo a primeira à vista na data do fechamento, no valor de R$ 51,184 milhões. Outras três parcelas, de aproximadamente R$ 17 milhões, deverão ser pagas em seis, 12 e 18 meses, respectivamente. Já a última, de R$ 43,872 milhões, deverá ser paga em 45 meses.
Vale ressaltar que todas as parcelas serão ajustadas pela variação positiva do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) entre a data de fechamento e cada data de recebimento pelo fundo.
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A gestora HSI estima que a venda possa gerar um cap rate de 8%, considerando o Net Operating Income (NOI) calculado para os próximos 12 meses. Ela espera utilizar parte dos recursos obtidos para financiar a primeira etapa do plano de expansão do shopping, que prevê uma ABL adicional de 4,081 mil m² a um yield on cost de 15,8%.
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Essa transação também determina uma opção de compra e de venda, que pode ser exercida por ambos os fundos envolvidos. No caso da opção de venda, ela poderá ser exercida pelo Kinea Hedge Fund entre o 45º e o 60º mês após a data de fechamento; já a de compra poderá ser realizada entre o 30º e o 44º mês, pela HSI Malls.
Caso seja concluída, a transação contará com uma estrutura de Renda Mínima Garantida (RMG), válida até o exercício de ambas as opções. A RMG será apurada e paga semestralmente, com base em 90% do NOI projetado para os próximos 12 meses.
Bom negócio para ambas as partes
A Kinea Investimentos, empresa ligada ao banco Itaú e gestora do Kinea Hedge Fund, destaca, em fato relevante divulgado nessa segunda-feira (11), que a aquisição está alinhada com a estratégia do fundo, uma vez que o Shopping Uberaba é um imóvel com sólido desempenho operacional e localizado em uma das regiões de maior fluxo da cidade.
“Trata-se de um ativo maduro e resiliente, tendo sido inaugurado em 1999 e contando com fluxo anual de cerca de 5 milhões de pessoas, 3 milhões de veículos e vendas anuais acima de R$ 500 milhões. O Imóvel possui elevado nível de ocupação (97,5%) e potencial de expansão relevante no curto-prazo com impactos positivos nos indicadores do Imóvel e do Fundo”, aponta.
Já a gestora do HSI Malls destaca que a projeção é de que essa transação possa gerar um ganho de capital de R$ 42.560.096,56, subtraindo os custos envolvidos no negócio. Esse montante é o equivalente a R$ 2,05 por cota, sem considerar a correção monetária das parcelas futuras.
Se concluída, esta será a segunda transação do fundo envolvendo a venda de um shopping no Triângulo Mineiro em 2024. Isso porque o HSI Malls já havia realizado a venda de 40% do Uberlândia Shopping para o XP Mall, FII gerido pela XP Investimentos, por R$ 150 milhões. Essa negociação triplicou o capital investido em menos de dois anos.
Expansão do Shopping Uberaba
A HSI ressalta ainda que o Shopping Uberaba já está no limite de ocupação, chegando a 97,5% em setembro deste ano, e segue apresentando alta demanda comercial. Essa alta procura, na visão da gestora de fundos imobiliários, é algo que sustenta o projeto de expansão do empreendimento, que visa consolidar o mall como um importante shopping regional.
O processo de expansão do complexo comercial iniciou após a aquisição de dois imóveis por parte do HSI Malls. O primeiro foi o Deck Parking, que ampliou em 632 vagas a capacidade do empreendimento.
Já a segunda aquisição foi a área adicional ao complexo, que atualmente está totalmente locada para a rede Bretas Supermercados a um cap rate de 9% ao ano (a.a.).
A expectativa é que a ocupação da expansão seja predominantemente em operações de gastronomia e lojas satélites, visando aumentar a rentabilidade do ativo. A gestora estima que a primeira fase da expansão poderá adicionar R$ 13,6 milhões de Net Operating Income (NOI) ao shopping, o que representa um yield on cost de 15,8%.
Dessa forma, a expectativa da empresa gestora do local é que o NOI nos 12 meses após a expansão atinja cerca de R$ 64,8 milhões, o que representa o yield on cost de 13,6%.
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