Log aposta em desinvestimento estratégico e mira R$ 500 milhões em vendas no 2º semestre
A mineira Log Commercial Properties já acumula mais de R$ 424 milhões com a venda de ativos neste ano, com margem bruta de 31,5%. Essas ações de desinvestimento da empresa locadora e desenvolvedora de condomínios logísticos Classe A têm papel fundamental na gestão de ativos e no plano de expansão da companhia. A empresa espera registrar cerca de R$ 500 milhões em vendas no segundo semestre de 2025.
Até o momento, a Log já vendeu três imóveis para dois fundos de investimento imobiliário (FII). Em junho, a empresa vendeu dois condomínios logísticos (LOG São José dos Pinhais II, no Paraná, e o LOG Hortolândia, em São Paulo) ao fundo Inter Oportunidade Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário por R$ 261 milhões. Já no mês passado, foi realizada a venda do LOG Brasília ao fundo HCO OPPS Aero II por R$ 163.651.795.
Essas transações estão alinhadas à estratégia de crescimento e de geração de valor via reciclagem de ativos. Os recursos obtidos serão a principal fonte de financiamento do plano de expansão da empresa, denominado Projeto LOG 2 Milhões, que prevê a entrega de 2 milhões de metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL) até o final de 2028.
O CFO da Log Commercial Properties, Rafael Saliba, ressalta que o modelo de negócio da empresa abrange tanto a construção quanto a incorporação dos empreendimentos, além da gestão desses imóveis. Esse modelo de negócio, segundo o dirigente, é muito intensivo quanto a investimentos de capital, uma vez que o custo de obra de um galpão logístico pode chegar a R$ 2 mil por metro quadrado (m²).
Portanto, essas iniciativas de venda de ativos são fundamentais para que a empresa possa seguir explorando novas oportunidades no setor logístico. Saliba relata que os desinvestimentos tendem a envolver imóveis mais maduros, com receita estabilizada e potencial de valorização do investimento já consolidado.
Além da estabilização do ativo, a empresa mineira de galpões logísticos considera uma série de outros fatores no momento de escolher um imóvel para venda. Dentre os mais relevantes, estão as perspectivas em relação à praça em que o empreendimento está localizado e as preferências dos potenciais compradores.
Em 2024, a Log vendeu R$ 1,5 bilhão, com margem bruta de 38%, e 413.554 m² de ABL. Já no primeiro semestre deste ano, o dirigente avalia que o cenário de incerteza impactou a velocidade de venda dos ativos. No entanto, ele ressalta que os empreendimentos conseguiram apresentar liquidez, o que confirma a percepção do mercado a respeito da qualidade desses imóveis.
Ele acrescenta que a empresa planeja retomar a aceleração de desinvestimentos ao longo do segundo semestre deste ano. “Nós não temos um volume de vendas definido, mas esperamos algo entre R$ 300 milhões e R$ 500 milhões, podendo ser até mais”, completa.
Benefícios da venda de ativos
Entre os benefícios dessa estratégia, está a geração de capital disponível para investimentos em novas áreas e novas oportunidades no mercado. Além disso, o CFO destaca que essa reciclagem de ativos também contribui para a diminuição da exposição e dependência de um setor ou cliente específico, possibilitando uma melhor distribuição do portfólio.
“Nós temos uma baixa exposição por setor; o maior é o e-commerce, que responde por 15% do total. Já por cliente, estamos com apenas 9% a 10% de exposição. Esse processo é muito saudável para que possamos manter a nossa solidez de crédito e a perspectiva de crédito no portfólio”, pontua.
Nos últimos anos, a Log também tem destinado parte dos recursos obtidos com a venda de ativos para recompras de ações e pagamentos de dividendos. O CFO da empresa ressalta que, neste ano, o investimento em recompras tem sido menor, mas lembra que, em 2024, a companhia registrou um grande volume, que acabou influenciando o lucro líquido por ação.
Quanto ao plano de expansão, Saliba destaca que 70% do projeto já está contratado, com imóveis entregues, em construção ou com terrenos já contratados por meio de permutas ou aquisição direta. “Temos 25% do plano já entregue ou em construção e o restante é de terrenos já contratados”, esclarece.
À medida que essas reciclagens são realizadas, a empresa ganha escala com o potencial de gestão de condomínios. O dirigente explica que quando a Log vende um imóvel, os compradores, na maioria das vezes, apresentam interesse na continuidade da gestão por parte da empresa. “Isso nos permite evoluir esses serviços e ajuda no ganho de escala e de rentabilização da companhia”, explica.
A lista de compradores é extensa e reúne uma série de segmentos, com destaque para os fundos imobiliários e investidores institucionais.
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