Loteamentos seguem valorizados no pós-pandemia

O mercado de loteamentos está aquecido em 2023, segundo revelou uma pesquisa do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon/MG), Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo Minas Gerais) e Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG).

O Valor Geral de Vendas (VGV) somou R$ 725 milhões no segundo trimestre de 2023 – um aumento de 46,7% em relação ao primeiro trimestre, que registrou R$ 494 milhões. Os dados são da pesquisa trimestral do setor de loteamento e desenvolvimento urbano de Minas Gerais.

A pesquisa ainda aponta uma procura por lotes em condomínios fechados. O VGV de lotes vendidos nesse perfil superou o VGV de lotes vendidos em bairros (loteamentos), representando 52,2% dos negócios do setor no segundo trimestre.

O maior problema é que o número de lançamentos não vem acompanhando o ritmo das vendas. O lançamento de lotes em Minas Gerais apresentou queda de 30,1% no primeiro semestre deste ano frente ao mesmo intervalo de 2022, segundo pesquisa sobre o setor desenvolvida pela Brain Inteligência Estratégica para as mesmas entidades. Na comparação entre trimestres, o recuo foi ainda maior, 54,5% no segundo trimestre de 2023 em relação aos três primeiros meses do ano. Frente ao segundo trimestre de 2022, a queda foi mais intensa: 64%.

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Enquanto na Capital é praticamente impossível encontrar terrenos para novos empreendimentos ou mesmo um lote individual para construir, cidades do entorno com boa infraestrutura estão cada vez mais disputadas.

O aquecimento do mercado durante os anos de pandemia, quando muita gente quis trocar os apertados apartamentos em Belo Horizonte por casas fora da cidade, está desembocando em lançamentos de loteamentos e condomínios fechados agora em 2023.

De acordo com o especialista em Gestão de Negócios Imobiliários e presidente da Aelo-MG, Flávio Guerra, o desenvolvimento de um loteamento é um negócio de médio e longo prazo, levando, pelo menos, três anos.

“Estamos falando de grandes intervenções urbanas. O loteamento é o embrião da cidade. São regras que têm que ser cumpridas e isso é bom para o município pelo volume de obras que são feitas pelas loteadoras, como redes de luz, água, asfalto, entre outros. Com a pandemia, as pessoas quiseram sair das grandes cidades para ter mais qualidade de vida. O sonho do brasileiro é ter uma casa, não um apartamento”, explica Guerra.

O especialista também é CEO da Construir Loteamentos e vice-presidente do Sinduscon-MG. Trabalhando há mais de 15 anos na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), Triângulo Mineiro, Sul de Minas e Zona da Mata, a Construir, recentemente, também começou a operar no Sul da Bahia e no interior de São Paulo.

Ao longo desse tempo, a empresa já desenvolveu cerca de 5 mil lotes em 7 milhões de metros quadrados com mais de um milhão de metros quadrados de áreas verdes preservadas. Em 2023, a empresa tem expectativa de lançar mais de R$ 100 milhões em VGV no Estado, número que supera em 50% o VGV lançado em 2022.

O próximo lançamento, em outubro, será o Serras Altas Pouso Alegre, no Sul de Minas, com VGV de R$ 60 milhões.

“Fazemos muita pesquisa de mercado para entender cada regionalidade. Um dos nossos pilares é o respeito à cultura local. Precisamos estudar os vetores de desenvolvimento da cidade e o plano diretor. Esse é um mercado competitivo e não é para amadores. Nos últimos dois anos, os custos subiram 50%, pressionados pela alta taxa de juros, a falta de mão de obra e a demanda crescente. O valor agregado está crescendo. Um empreendimento horizontal tem obrigação de valorizar também a vizinhança”, pontua. 

Luxo na região metropolitana

Em Brumadinho, na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), sobre o Vale da Moeda, o condomínio de luxo BoaVista segue com as vendas abertas. No primeiro semestre de 2023, foram vendidos mais de 10 lotes com preço médio de R$ 400 mil. A meta para o segundo semestre é fechar a venda de, pelo menos, dois lotes por mês. 

Segundo o idealizador do loteamento Boavista, Julio Souki, assentado sobre uma área de grande beleza natural e responsável por parte do abastecimento de água da RMBH, o empreendimento se ergue sobre um antigo pasto, ou seja, uma área já degradada. 

“A gente já tinha o levantamento da fazenda que existia aqui e que eu conhecia há mais de 40 anos. Os lotes estão no espaço que era de pastos. Não era uma área nativa. Buscamos sempre uma forma de minimizar o impacto no meio ambiente e também da ocupação do território com políticas de integração local. Todos os funcionários são da região. Nos envolvemos com projetos da comunidade. Isso é importante para a sustentabilidade. Uma infraestrutura urbana de qualidade é um critério de sustentabilidade porque evita o retrabalho”, destaca Souki.

Para que um loteamento seja atrativo para os compradores, é importante que o empreendimento tenha a capacidade de se valorizar ao longo do tempo. A localização, que é um critério historicamente importante, está se transformando em mobilidade. Muito mais do que a distância percorrida, as pessoas querem saber quanto tempo vão demorar para chegar a outras áreas importantes da cidade.

“Uma boa infraestrutura implica em uma baixa manutenção e isso gera nos condomínios fechados uma contribuição condominial baixa. Isso aumenta a rentabilidade para o condômino. O lote não pode desvalorizar. Outro critério que levamos em consideração, especialmente para os públicos C e D, é que aquele é o único imóvel da família. Ele tem que ter uma valorização real. Não tem sentido morar em um lugar que não tenha infraestrutura”, completa o empresário.