A proteção ao ponto comercial do empresário

Alanna Gonçalves*

As locações comerciais podem ser estabelecidas por prazos determinados ou indeterminados, porém é muito comum ser formalizado um contrato de locação por período determinado com previsão de prorrogação automática, por exemplo, um aluguel inicial pelo prazo de 30 meses que se prorroga por prazo indeterminado, dessa forma, ao se vencer o prazo da locação, o contrato é automaticamente renovado sem previsão de data para terminar. Ocorre que tal situação acarreta insegurança jurídica ao locatário, que poderá perder o ponto comercial e sofrer enormes prejuízos, caso o locador decida retomar o imóvel de forma repentina.

Ao pensarmos nas empresas que exercem atividade econômica em lugar fixo, devemos considerar que todos os investimentos feitos no estabelecimento, como o próprio local em si, formam um fundo de comércio, popularmente chamado de ponto comercial, o qual possui valor econômico, pois agrega nome, clientela, comodidades de deslocamento, consolida a marca e é um dos importantes fatores para o sucesso ou não da própria empresa.

Para resguardar o fundo de comércio de uma empresa, é recomendado que as locações de imóveis com finalidade comercial se deem por prazo determinado, pois um contrato com prazo certo permite que o empreendedor programe suas atividades e investimentos para o médio ou longo período, além de prever a aplicação de multas e indenizações pelos gastos feitos no imóvel, caso o locador não respeite o prazo convencionado e rescinda o contrato, bem como demonstra o interesse do locatário em permanecer exercendo sua atividade no local.

Já na locação vigente por prazo indeterminado, é permitido ao locador denunciar o contrato e solicitar a retomada do imóvel em um prazo de 30 dias, sendo exigência da Lei de Locações que haja comunicação dessa decisão ao locatário. Vendo tais diferenças percebemos que, se um estabelecimento comercial possui sua locação por prazo indeterminado, o ponto fica em risco, porque o imóvel pode ser retomado pelo locador a qualquer tempo, se cumpridas as formalidades, também percebemos que ambas as partes possuem a liberalidade de rescindir a locação.

Proteção especial a legislação garante aos contratos por prazo determinado, pois, além de indenização e multa, há a possibilidade de o locatário ajuizar uma ação renovatória de locação comercial contra o locador, de forma que possa negociar a renovação do contrato por mais tempo e por um valor justo. Tal ação busca manter a segurança econômica empresarial, evitar o enriquecimento injustificado do locador, proteger o inquilino de abusos, principalmente quanto ao reajuste de aluguéis e ainda resguardar todos os reflexos sociais que uma empresa gera, como empregos e pagamento de tributos, por meio da manutenção do fundo de comércio.

A Lei de Locações exige o cumprimento de alguns requisitos para o ajuizamento da ação renovatória, dentre eles há previsão de que a locação será renovada por igual período já estabelecido, exige-se que o contrato de locação seja escrito e por prazo determinado que deve somar um total de cinco anos, quer por um único contrato, quer por renovações sucessivas de contratos com prazos inferiores que também somem cinco anos ininterruptos, além disso o comércio explorado pelo locatário deve ser no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e também ininterrupto de três anos, sendo tais exigências são cumulativas.

O entendimento dos tribunais nos casos em que os contratos de locação se fixam por prazo indeterminado é que não se pode prever a intenção do locatário de permanecer no ponto, pois ele mesmo poderia decidir entregar o imóvel. Todavia, nas ações renovatórias que cumprem os requisitos legais, existem grandes chances de ser prorrogada a locação comercial, independentemente da vontade do locador. Por todos esses motivos, fica evidente que o empresário preocupado com seu ponto, deve manter sua locação por prazo determinado.

* Membro da Comissão de Apoio Jurídico às Micro e Pequenas Empresas da OAB/MG