Planejar para crescer

Em um cenário de urbanização acelerada, o êxito de uma cidade depende de um planejamento urbano sólido, capaz de conciliar expansão econômica, qualidade de vida e preservação ambiental. O principal instrumento para orientar esse desenvolvimento nas grandes cidades é o Plano Diretor, lei municipal que define diretrizes de uso e ocupação do solo, garantindo transparência e previsibilidade ao mercado imobiliário, e dando mais segurança aos moradores. A legislação, no entanto, exige reavaliação periódica para continuar fomentando investimentos, gerando empregos e garantindo que a cidade não cresça mais de forma desordenada.

Em Belo Horizonte, por exemplo, a revisão do Plano Diretor culminou na Nova Lei de Zoneamento de 2024, que foca no desenvolvimento planejado. Nas Áreas de Diretrizes Especiais (ADEs) dos bairros Santa Tereza, Pampulha, Belvedere, Estoril e Cidade Jardim, por exemplo, passaram a permitir empreendimentos comerciais e de serviços, desde que mantenham recuos, limites de altura e medidas de mitigação de impacto ambiental. Por outro lado, alguns desses limites técnicos permanecem rígidos, com critérios pouco atualizados para parcelamento do solo, o que acaba afastando a iniciativa privada de investir onde a cidade poderia crescer de forma organizada e com infraestrutura.

Revisar esses parâmetros, como os índices de permeabilidade, os tamanhos mínimos para lotes e as exigências de recuos, sempre considerando os princípios de sustentabilidade, é fundamental para que novos empreendimentos surjam. O desenvolvimento urbano tecnicamente bem orientado é uma peça estratégica para equilibrar a pressão por moradia e distribuir melhor os investimentos em infraestrutura no estado, que, no momento, estão “fugindo” para Nova Lima, Lagoa Santa, Betim, dentre outros. E isso só se constrói com a atualização constante dos instrumentos urbanísticos. Vejo em Belo Horizonte um potencial desperdiçado, de projetos que poderiam ser bem integrados à malha urbana.

O resultado prático dessa flexibilização regulatória se refletiria na atração de incorporações imobiliárias e na geração de empregos em construção civil, arquitetura e serviços. Investidores, ao encontrarem um mapa com menos restrições, apostariam em empreendimentos de médio e grande portes. Paralelamente, a simplificação dos alvarás já reduziu os prazos de licenciamento, tornando todo o processo mais acessível para pequenas e médias empresas do setor.

Entretanto, não basta ordenar o solo. É preciso articular políticas de mobilidade urbana. Em BH, onde circulam cerca de 2,5 milhões de veículos, acima do número de habitantes (2.315.560, segundo o Censo 2022 do IBGE), o novo Plano Diretor incorporou metas para a expansão de corredores de ônibus BRT, a implantação de ciclovias e a criação de “Zonas 30”, áreas com velocidade máxima reduzida para priorizar pedestres e ciclistas. Essas medidas, ao criarem alternativas ao transporte individual, visam reduzir os congestionamentos e baixar as emissões de poluentes, colaborando para a qualidade de vida da população.

O ambiente regulatório sólido funciona como um ímã para recursos, tanto públicos quanto privados, que, de outra forma, poderiam ficar estagnados em gavetas de orçamento. Quando há clareza nos critérios de uso do solo, surgem convites para parcerias inusitadas: startups de patinetes e bicicletas se sentem à vontade para espalhar estações pela cidade, enquanto empresas de engenharia enxergam viabilidade para renovar redes de drenagem em bairros antigos. Até a requalificação de praças ganha maior ritmo, porque os editais passam a considerar a visão de longo prazo estabelecida nos planos diretores. Dessa forma é essencial que os gestores públicos tenham expertise e leitura de mercado para acompanhar a evolução da dinâmica e novas demandas da vida moderna.