Por que o investimento em imóvel histórico é opção rentável e sustentável

O mercado imobiliário oferece diversas opções de investimento, que variam conforme o perfil e objetivos de cada investidor. Recentemente, uma modalidade vem se destacando como uma opção rentável e sustentável: o chamado retrofit. Essa estratégia consiste na revitalização e atualização de imóveis antigos, geralmente com valores históricos e culturais agregados, para torná-los mais eficientes, funcionais, seguros, aptos ao uso contemporâneo sem que percam suas características estéticas e construtivas vitais. A proposta é maximizar o valor de um edifício ou equipamento existente sem a necessidade de construir algo completamente novo.

Para os investidores, o retrofit pode ser uma oportunidade de obter valorização acima da média no médio e longo prazo, especialmente em regiões onde a demanda por imóveis é alta. Além disso, essa modalidade de investimento está alinhada com as melhores práticas ESG (ambiental, social e governança), o que o torna ainda mais interessante.

A capital mineira tem várias opções de imóveis antigos que podem ser interessantes para o retrofit. Dentre eles, há os bens tombados, detentores de inestimáveis e reconhecidos valores históricos e culturais. Nesta categoria, há cerca de 900 unidades protegidas em Belo Horizonte. Tem ainda aqueles em processo de tombamento em aberto, quase 2 mil unidades segundo cadastro da prefeitura, sendo a grande maioria na região Centro-Sul da Capital em terrenos de grande potencial econômico.

Além disso, fora dos enquadramentos para tombamento, Belo Horizonte conta com um amplo número de imóveis antigos com arquitetura única, características históricas ou detalhes originais que podem aumentar o valor da sua comercialização especialmente quando retrofitados. Esses imóveis, em geral, ainda são ofertados com valores bem competitivos, o que amplia as margens de valorização.

No tradicional bairro Sion, na zona Sul da cidade, por exemplo, é possível comprar um imóvel antigo, com uma estética diferenciada e com qualidades projetuais imprescindíveis para reúso, como amplos cômodos, grandes vãos, iluminação e ventilação abundantes, por cerca de R$ 5 mil o metro quadrado. Aqui podemos fazer uma comparação simples. Na mesma região, muitas vezes até na mesma rua, os lançamentos chegam a custar R$ 17 mil o metro quadrado.

Nessa conta, também vale somar os diferenciais projetuais das edificações antigas, como layouts espaçosos e bem proporcionados, pé direito alto, iluminação e ventilação abundantes. Tem ainda o diferencial estético, estilos arquitetônicos reconhecidos que, muitas vezes, carregam a assinatura de arquitetos renomados. Esses diferenciais projetuais combinados com a história e o charme dos imóveis históricos muitas vezes os tornam muito desejáveis para aqueles que apreciam a arquitetura e o patrimônio cultural.

Em alguns casos, com uma obra relativamente pequena e rápida, o imóvel está apto ao uso contemporâneo e já se posiciona no mercado imobiliário em outro patamar de preço. 

Diante desse cenário vantajoso, surge a questão: Por que, então, com tantos diferenciais esses imóveis custam menos e estão à margem do setor imobiliário? Para responder, enumeramos alguns pontos: falta de envolvimento popular nas políticas de preservação, gerando falta de senso de apropriação e valorização da memória; o desgaste natural dessas edificações impede as pessoas e até mesmo os corretores de visualizarem seu potencial de transformação; imóveis tombados geram insegurança devido às regulamentações, há muito desconhecimento e mitos neste tema. Além disso, o modelo de desenvolvimento econômico atual tem sido pautado pelo aumento do consumo, valoriza-se o novo, sem preocupação com o esgotamento, escassez de recursos. Vale reforçar que o retrofit é interessante não só pela perspectiva econômica, mas também pelo viés das políticas urbanas, porque possibilita a preservação de patrimônio histórico e cultural conciliada com as demandas contemporâneas de desenvolvimento das cidades. Contribui ainda com a paisagem e escala do bairro, com benefícios para a comunidade local, gerando vitalidade e segurança para áreas que, em alguns casos, estão degradadas e esvaziadas. 

Mas, é claro, que o retrofit não é opção para todo e qualquer imóvel antigo e, mais: não é garantido que toda edificação atualizada irá ser um bom negócio. É preciso uma prospecção especializada, com um olhar atento e conhecedor das potencialidades que cada imóvel carrega, analisar cuidadosamente suas condições físicas, a viabilidade técnica e econômica, desenvolver projeto de intervenção com especialistas em patrimônio cultural, e por fim trabalhar a comercialização valorizando as singularidades e apelos estéticos e culturais que esses imóveis possuem.