Renovação automática na locação comercial

Inquilinos que investiram consideráveis quantias para estabelecer seus pontos comerciais frequentemente enfrentam ordens judiciais inesperadas para desocupar o imóvel em apenas 15 dias. Essas ordens derivam de ações de despejo por denúncia vazia, conforme estipulado pela Lei do Inquilinato.

Infelizmente, muitos inquilinos se concentram exclusivamente na localização e na estrutura do imóvel, negligenciando aspectos cruciais do contrato de locação. A falta de atenção às nuances contratuais e às obrigações legais resulta em problemas que poderiam ser evitados com maior conhecimento sobre a relação locatícia.

Direito de renovação do inquilino

O direito à renovação do contrato a cada cinco anos exige constante vigilância do inquilino, que deve evitar infrações legais ou contratuais. A renovação evita o pagamento de luvas e geralmente ocorre judicialmente. É comum que o locador rejeite a renovação amigável, pois, caso o inquilino perca o prazo para renovar, o locador pode despejá-lo e passar o ponto para outro mediante nova cobrança de luvas. A principal discussão geralmente é o preço do aluguel, que pode ser revisado conforme o preço de mercado a cada três anos, se não houver acordo.

A renovação pode ser pleiteada por qualquer empresa regularmente constituída que vise lucro, desde que atenda aos seguintes requisitos:

• Contratos de locação escritos que somados totalizem cinco anos.
• Exploração do mesmo ramo por, no mínimo, três anos.
• Propositura da ação renovatória entre um ano e seis meses antes do término do contrato vigente, sob pena de decadência.

A ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do vencimento do contrato de locação. Se não for ajuizada nesse prazo, o locatário perde o direito à renovação e a garantia de permanecer no imóvel.

Dos riscos da cláusula de renovação automática

É comum encontrar contratos de locação comercial com cláusulas de renovação automática, onde o contrato é renovado sem comunicação prévia ou formalização.

Há divergência nos tribunais sobre a aplicabilidade dessa cláusula. Alguns reconhecem a validade da renovação automática acordada entre as partes, enquanto outros exigem formalização, sob pena de o contrato passar a vigorar por prazo indeterminado ou não ser renovado.

Portanto, é essencial que o locatário tenha assessoria jurídica especializada para negociar os termos do contrato e fique atento aos prazos legais para ajuizar a ação renovatória, se necessário. Cláusulas de renovação automática são arriscadas, pois a lei prevê apenas a renovação compulsória mediante ação judicial.