Burocracia, taxas e tempo: como o município influencia o preço do seu lote

O preço que o consumidor paga por um lote vai muito além da oferta e da demanda. Ele é calculado também a partir das decisões tomadas no âmbito municipal. Taxas, exigências técnicas, contrapartidas urbanísticas e o próprio tempo de aprovação moldam o custo de implantação dos loteamentos, o risco e o ritmo dos lançamentos. Uma pesquisa da Associação das Empresas de Loteamento Urbano (Aelo) aponta que, no Brasil, o tempo médio para aprovar um empreendimento urbano junto à prefeitura é de 3 anos e 6 meses, o que retarda e encarece lançamentos.

Por que as decisões municipais pesam tanto? Primeiro, as taxas, registros e demais custos administrativos. Cada etapa formal de aprovação costuma vir acompanhada de cobranças que somam percentuais significativos. Algumas prefeituras usam alíquotas e fórmulas próprias, o que reduz a previsibilidade e aumenta a margem de contingência que o loteador precisa incorporar ao preço final.

Segundo, as exigências técnicas e os estudos obrigatórios. Planos diretores, normas de zoneamento, Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), condicionantes ambientais e exigências de projetos complementares elevam o custo direto de implantação. Além disso, contrapartidas urbanísticas representam despesas que, em muitos municípios, são fixadas como percentuais ou valores padronizados sobre o custo do empreendimento e, portanto, repassadas ao preço do lote.

Terceiro, o tempo. Quando o processo de aprovação se estende por anos, o capital fica imobilizado; juros, inflação e custo de oportunidade corroem a viabilidade econômica do projeto. Resulta daí um fenômeno visível no mercado, que são vendas aquecidas versus queda de lançamentos, porque o estoque disponível vem de projetos antigos, e não de novos que não saem do papel por demora burocrática. Em 2025, o financiamento imobiliário recuou 13%, e a previsão é de que a construção tenha crescido apenas 1,3%, contra 4,4% em 2024, refletindo risco de escassez futura e alta dos preços.

Precisamos que os municípios adotem padrão mínimo de regras que permita previsibilidade aos empreendedores, sem suprimir ou reduzir as competências locais, mas tornando-as mais transparentes e ágeis. A primeira medida seria estabelecer prazos para cada etapa do processo de aprovação. Depois, padronizar tabelas de taxas e critérios de contrapartidas. Essas medidas já constam em propostas discutidas no setor e em estudos de entidades interessadas em tornar o mercado mais eficiente.

Essas medidas são também de interesse público. O lançamento de mais lotes, com infraestrutura de qualidade, significa mais moradias, mais empregos e cidades mais organizadas. Convido prefeitos, secretários de urbanismo e conselhos municipais a sentarem com o setor para desenhar essas regras, pois tenho certeza de que é possível conciliar rigor técnico com eficiência administrativa.