Locação em tempos catastróficos

Diante dos conflitos no setor de locações de imóveis em decorrência da pandemia, agravados com o impacto da elevação atípica do IGP-M que acumulou alta de 32,02% no período de maio/20 a abril/21, se faz necessário o enfrentamento da questão de maneira segura. Como advogado e em parceria com o Senador Carlos Viana, elaboramos o Projeto de Lei nº 1723/2021, que faz da ação revisional emergencial, ferramenta eficaz para enfrentar os desequilíbrios dos valores ao impedir que o locador seja beneficiado de forma exagerada em decorrência da alta do IGP-M. Por estar o aluguel de mercado em patamar mais acessível, o inquilino poderá requerer a revisão judicial do aluguel de imediato, não tendo que esperar os três anos previstos no art. 19 da Lei do Inquilinato, nº 8.245/91.

Há projetos de lei em tramitação na Câmara dos Deputados, como PL 1062 e seus apensos PL 1225, PL 1447 e PL 1538, que abordam somente o aspecto do reajuste ao proporem dispositivos vinculados ao art. 18 da Lei 8.245/91, o que, na prática, beneficiará alguns inquilinos, mas agravará os prejuízos para alguns locadores, resultando em conflitos e no Despejo por Denúncia Vazia. Muitos aluguéis, ainda que reajustados pelo IGP-M, ficam abaixo do valor de mercado, deixando claro que a questão não será resolvida por este caminho.

Isso porque esses projetos que impedem a aplicação do IGP-M contêm vícios de inconstitucionalidade, pois propõem mudanças que ferem o ato jurídico perfeito em relação aos contratos já existentes, o que é vedado pelo inciso VI do art. 5º da Constituição da República, que estabelece que nenhuma lei pode mudar o contrato que foi firmado antes de sua vigência. Há também proposta que limita a liberdade de contratar ao impor o IPCA como único índice na locação, o que interfere nas relações privadas e gera desconfiança.

O PL 1723/2021 insere no art. 19 da Lei 8.245 cinco parágrafos para autorizar o ajuizamento de Ação Revisional caso uma catástrofe, epidemia ou pandemia atinja expressivamente a localidade do imóvel alugado, de modo a fazer, por mais de três meses, o aluguel superar o valor de mercado. O que deve prevalecer é “a lei da oferta e da procura”, pois essa é que sempre define o valor de mercado do aluguel, tendo como referência os preços de imóveis semelhantes vazios, disponíveis para locação. Desde 2020, os preços dos aluguéis caíram diante do aumento da oferta, em decorrência da queda do poder aquisitivo e do fechamento de milhares de empresas, em especial, daquelas que foram impedidas de funcionar para atender o distanciamento social. Esse cenário consiste em uma das diretrizes que orientará o direito a ser aplicado em cada situação, deixando de ser problema a elevada alta do IGP-M, pois todos os índices são sazonais, tanto é verdade que o IPCA, no passado, ficou acima do IGP-M em alguns momentos.

O texto do PL 1723/2021 está no site do Senado Federal para consulta pública e pedimos seu voto para apoiá-lo, em prol do entendimento e da segurança jurídica. Seus dispositivos permitem que o magistrado arbitre, em caráter liminar, o valor adequado para a locação, podendo utilizar a prova técnica simplificada, que é mais célere e simples ou a perícia. O locador, por outro lado, ao ver no processo a avaliação técnica, avaliará os riscos de prosseguir com a ação com maior segurança, sendo estimulado a fazer um acordo para evitar despesas judiciais, gerando assim, maior estabilidade ao mercado ao evitarmos as rescisões dos contratos.